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我是第一次在09年12月买的二手房该房的原房产证是09年4月才办好的该房的面积是88.94在12月24日办的过户但房产局让我交全额营业税我对政策不太了解但在网上看到普房营业税不满2年的也是按差额交税所以我想向专家咨询一下我这种情况是该交差额还是全额税我是第一次在09年12月买的二手房该房的原房产证是09年4月才办好的该房的面积是88.94在12月24日办的过户但房产局让我交全额营业税我对政策不太了解但在网上看到普房营业税不满2年的也是按差额交税所

综合法律 2019-09-15 12:27 人浏览

共4位律师解答

2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（废止）住宅5年内：房屋评估总额×
5.6% ；5年或5年以上普通住宅无营业税。
（最新）住宅2年内：房屋评估总额×
5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。
2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

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2019-09-15 12:12

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房产证未满五年，要交营业税的个人所得税。过户税费具体如下：二手房税费约为要过户的房产份额的报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税
5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税
1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。房产证过五年也不用交个人所得税及营业税，只需交契税
1.5%，其它过户税费约数百。即总共
1.8%左右。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。注：以上只为房产过户的房管局及税局收取的费用，未含房产中介费、银行贷款费及小区房的住房维修基金等在内。

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2019-09-15 12:15

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1、申请过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权（对符合条件的房屋准予办理过户手续；如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请）。资料齐全，一般一天可以办完。
2、缴纳过户税费
过户税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金，卖方或许会让卖方来承担，因此，买方要明确自己承担了多少税费，也可要求卖方降价来弥补税费压力。
3、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证（根据全额和贷款方式的不同，一般在一周至一个月内办理完成）。
过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买房可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因，房产遭到查封，那么，可视为业主违约，必须承担违约责任。

法律快车咨询顾问

2019-09-15 12:26

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新政策下买二手房怎么约定如何交税费，　　
一、税费谁交、怎么交提前约定　　国家宏观调控释放出售二手房将按差额20%征收个人所得税的信号，对于这一新增的高额税费，税费承担部分经常产生二手房交易的纠纷。在二手房买卖合同中，一般没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算(个人所得税为核定价的1%或
1.5%)，以往出现房价上涨后，便出现业主要求买方按差值20%的方式，承担由此增加的少则十余万元多则数十万甚至上百万元的税费，以此达到胁迫买方放弃购买的案例。　　建议：这种案例在新‘国五条’出台后集中爆发。购房者务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。　　提醒：对于一些符合免税条件(如5年以上家庭唯一住房)的房屋，房价上涨后，有业主拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。购房者可在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。　　
二、规避限购、限贷方式有风险　　对于“阴阳合同”、“借名购房”、“裁决过户”等规避限购、限贷措施的交易方式，律师表示，均存在巨大的风险。　　所谓“套贷”就是买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行以求获得审批贷款更多的行为。此前出现过当房价上涨时，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。　　建议：
1、即便业主配合也不要为了多贷款而向银行递交“阴阳合同”，深圳二手房律师团已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。　　
2、此外，当买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，这即为“借名购房”。这种行为的风险是，如届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷等。　　提醒：
1、对于买方而言，购房前要确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署《产权确认书》;对于业主来说，不以自己名义购买的买方或不符合购房条件，或不符合贷款条件，或炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，建议同等条件下选择优质买方;对于被借名者来说，存在另行购房资格及贷款受限、实际业主逾期还款自身信用受到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借名。　　
2、还有一种情况是买方不具备购房资格，便与业主虚拟债务，将业主诉至法院，等候判决以房抵债。这容易出现中途交易双方反悔或裁决过户受阻等情况。虚拟诉讼裁决过户属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。　　
3、购买学位房前，务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，并在合同中明确约定，一旦没有学位，可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。同时，赎楼本是业主的义务，但买房为节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼(贷款为业主赎楼)，这种行为也易产生纠纷，建议购房者宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。　　相关知识阅读：购买二手房注意事项有哪些　　第一，下定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。　　第二，注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。　　第三，签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。　　第四，付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。　　第五，收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

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2019-09-15 12:27

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