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我于4月3日与一女士签订购房买卖合同，当时她老公在场，改房系该女士单位的职工分房。当时我问了她有购房合同和交清房款的收据没，他们都说有，于是我就签了合同，并于当时交付定金5万元，并约定在第二天再交5万，并于15日内付清余款。但是第二天，他们只出示了房屋认购协议和2万元的订金条子，且订金条子上的日期是4月4日。于是我就没继续付款，要求该女士写了书面承诺。她书面承诺该房子是她个人所有，是商品房性质。但是后来了解，该房屋只有认购协议并不具有所有权，同时应该是夫妻共同财产，夫妻双方必须签字，于是我就一直未付款，并要求她夫妻签字，单位出具证明，她一直未补充这些手续。后来又与她电话里商量，口头约定她把房子转卖出去，然后还我定金，大家都不算违约。现在她把房子卖出去了，但找借口拖延不还我定金。我现在有书面购房合同、定金收据和该女士书面承诺，同时有些电话记录证明她声称愿意退钱给我。我该怎么样维护自己合法权益，还能要求双倍返还定金吗？如果起诉，是基于合同，还是基于电话中的口头约定起诉。我和她电话中的口头约定“都不追究违约”有法律效力吗？她可以以此免责吗还能要求双倍返还定金吗？还是基于电话中的口头约定起诉。我和她电话中的口头约定“都不追究违约”有法律效力吗？

合同纠纷 2019-08-10 18:23 人浏览

共4位律师解答

主要视合同的履行情况而定，定金和订金的区别　　“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。　　“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

合同纠纷律师团队
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2019-08-10 17:56

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首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中，定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定，定金不能超过合同价款的20%，如果支付定金方违约，将不能要求对方返还定金，如果定金接受方违约，应当向支付方双倍返还定金，如果双方都按约履行合同，定金将作为合同价款的一部分，在本案中，2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的，如果双方签订了购房合同，并按约履行合同，2万元定金可以作为购房款折抵。
另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
希望为你提供的法律服务给你带来帮助。

法律快车咨询顾问

2019-08-10 17:59

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产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。
还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。
”这种约定非常不合理。

平台特邀律师
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2019-08-10 18:23

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1、如合同有无效或者重大误解地方，业主可以请求退还定金；但若装修公司无重大过错或欺诈行为，定金是不予退还的，详细情况应根据合同的违约责任条款予以处理。但根据《合同法》规定，约定的定金不能超过合同标的额的20%，超出部分无效。
2、签订合同时交纳的意向金，称为“订金”，只代表一种选择倾向，订金大多可以退；但一旦交了定金，则代表消费者已经选择该企业，作为保证金，一般会成为预付款的一部分。

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2019-08-10 18:10

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