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在06年和个人签署的房屋买卖合同，为团购期房的房号买卖，已付款十八万一千元。目前还没有和开发商换取正式发票。最初和卖方签署的合同中注明“在用房屋产权证办理贷款后归还卖方余款十三万五千元”。现在很快要和开发商换取正式发票，卖方在此时提出让我提前使用开发商开出的发票贷款还钱。如不归还，就违约，当初在合同中写有“卖方违约付违约金一万元”。

房产纠纷 2018-08-10 17:20 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同公证的效力是什么？
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
法律规定房屋买卖合同应当采取书面形式订立。
房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。
而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。
而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

法律快车咨询顾问

2018-08-10 17:01

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房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。我国物权法规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。
换言之，房屋买卖没过户只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

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2018-08-10 17:06

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违约金大致有两种计算方法：
1、以逾期天数为基础，约定一个固定的万分之几的比例来计算，在逾期付款和逾期交付的违约金计算中采用了这种计算方法；
2、约定一个固定的百分比来计算违约金的数额。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

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2018-08-10 17:20

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