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今年初,我与一家房开签定了一份《内部认购协议》,内容是关于认购对方新开发的一个楼盘的一套房子。按照协议要求，我交纳了20500元预定金. 协议中,房开商把我认购的位置在其宣传图纸上用笔圈出,并加箭头标示出,同时加盖公章确认.末尾附着文字说明_客户***认购栋单元层号楼,户型TA4..本公司确认无误,文字后也加盖了公章. 协议中，对违约责任约定为_甲乙双方均应遵守本协议的约定,任何一方不依本协议的约定与对方订立《商品房买卖合同》的，应赔偿对方因此而造成的损失。注:签<内部认购协议>时,这家房开商还没有房屋预售书,其他证书也没有.但本人到施工现场反复考察,觉得:1、对方确实已经开工，欺诈的可能性不大；2、该位置比较理想，适合居住。居于以上两个原因，本人与房开公司签了协议。 11月中旬，这家房开公司在拿到预售许可证等五证后通知我去签《商品房买卖合同》。我到施工现场一看，《内部认购协议》中我要的位置对方没有修建，改成了一个花园,也就是说，我的房子变成了空中楼阁。对此，房开公司解释为，规划变动，并要我签另一个位置的房子。对比房开公司所提供的新房子，我研究后发现，该位置的房子和户型仍叫***认购栋单元层号楼,户型TA4，但实际地理位置已经挪移了，采光也不理想。考虑到与我当初购买此房的意愿相差甚远，我不同意房开公司的换房要求。对此，房开公司说，我要的***认购栋单元层号楼,户型TA4的房子还在，我不签约，就是违约。

房产纠纷 2018-08-10 17:43 人浏览

共3位律师解答

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　依此规定，你们如果在合同中约定了违约金，假如是卖方违约，不与你去办理权属登记手续，使房屋无法过户，你可以要求他承担违约金。如果没有约定违约金，但由于卖方的违约，给你造成了明确的损失，你可以要求他赔偿你的损失。
如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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2018-08-10 17:16

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商品房预售合同纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多条法律条文涉及商品房预售合同纠纷的处理。法律依据：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

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2018-08-10 17:21

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商品房预售合同无效如何认定，　　商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。以上条件缺一不可。所谓的主体合格是指，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：　　
(一)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;　　
(二)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效;　　
(三)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;　　
(五)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。　　如何预售方不满足上述任意条件，商品房预售合同即可被认定为无效。同时，商品房预售合同无效还有下列情形：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;　　
(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

法律快车咨询顾问

2018-08-10 17:43

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