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二手房买卖过户营业税的问题。我有一处还迁二手房没有原值所以没有差额营业税的计算，超过五年了，应是没有营业税的，可现在河东房管局没有下通知，等到客户过户时才告诉交全额营业税，这样合理吗。

房产纠纷 2018-08-11 08:04 人浏览

共3位律师解答

第一种情况是：合同中没有关于营业税的约定。比如昨天向笔者颜宇丹律师咨询的一位买方在今年1月26日之前与卖方签订了二手房买卖合同，卖方购房后不足一年出手，双方签订了阴阳合同，房屋的交易价为75万，准备过户用的合同中交易价与房产证上的登记价相同，那么根据原来的国家政策执行差额收取营业税，由于没有差额则不涉及营业税问题，因此双方未就营业税进行约定。
这种情况下，根据“新国八条”，现在全额征收营业税，则产生4万多和税金，由于双方就营业税没有约定，则按照合同法“有约定从约定，无约定按法定。”的原则，这种情况由法定营业税纳税义务人卖方承担。
第二种情况是：合同对新增税收有特别约定。这种情况比较好处理，按照合同法约定优先原则，只要不违反国家法律法规的禁止性规定，按合同约定的交纳方交纳。
如买卖双方在合同中约定：如遇国家政策调整，多增加的税费则由法定承担方承担。营业税法律规定由卖方承担，按合同约定新增营业税就是由作为法定纳税义务人的卖方承担，如果卖方不承担新增营业税导致合同无法继续履行，则卖方承担违约责任。
第三种情况是：卖方实收价，所有税费由买方承担，但对因国家政策导致增加税费如何承担没有约定。笔者颜宇丹认为，合同虽然约定卖方实收价，买方承担所有税费，但约定的是当时国家规定的税费，第三轮政策中不足5年转手交易的按销售收入全额征税属于不可预见因素。
即使买卖双方合同约定由买方承担所有交易中的税费，只要没有特别约定因国家政策新增的税收也由买方承担，买方可以不承担多增加的营业税。如双方就新增税费的交纳无法达成一致意见，则双方都可以出现不可归责于双方的事由，导致无法继续履行合同为由解除合同，互不承担违约责任。
第四种情况是：双方对新增税收有约定，但约定不明。比如有一位向笔者颜宇丹律师咨询购房者在合同中与卖方约定：因政策原因发生税费或税率调整，如有新增，则新增部分由买卖双方按国家规定各自承担。
但同时也约定：卖方实收金额，不承担任何税费。从这份合同中这两条约定来看，则互相矛盾。因为前面约定新增税费按国家规定各自承担，则新增的营业税应由法定纳税义务人卖方承担，但后面约定卖方不承担任何税费，则新增税收卖方也不承担。
这种情况由于约定不明，则按法定履行义务，由卖方承担新增营业税。

房产纠纷律师团队
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2018-08-11 07:41

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二手房买卖时会存在很大风险，但是这并不意味着所有的二手房都不能买卖，经过登记许可的二手房是可以进行买卖的。

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2018-08-11 07:45

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对于买方而言，需要缴纳契税(视情况而定)、印花税和登记费等。　　1，购买普通住宅且为90平方米以下的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1%;　　2，购买普通住宅且为90平方米以上的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的
1.5%;　　3，购买普通住宅但非首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的3%;　　4，购买非普通住宅需缴纳契税为房屋总价的3%。　　对于卖方而言，会涉及到的税费有营业税及附加、个人所得税和交易手续费等。　　1，普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳营业税及附加和个人所得税;　　2，普通住宅满5年但不是唯一一套的，不需缴纳营业税及附加，需缴纳个人所得税为房屋总价的1%;　　3，普通住宅未满5年的，需缴纳营业税及附加为房屋总价的
5.56%，个人所得税为房屋总价的1%;　　4，非普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳个人所得税，缴纳营业税及附加为房屋差价的
5.56%;　　5，非普通住宅满5年但不是唯一一套的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋差价的
5.56%;　　6，非普通住宅不满5年的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋总价的
5.56%。

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2018-08-11 08:04

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