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租赁合同与租赁协议在法律上有何区别，是否都需要公证才有效。

合同纠纷 2018-08-24 14:47 人浏览

共3位律师解答

房屋租赁合同是指当事人双方约定，由承租方租用房屋并向出租方交付租金而明确相互权利义务关系的协议，房屋租赁登记指当么事人在签订、变更、终止房屋租赁合同后，向房屋所在地政府房地产管理部门办理登记备案手续。房产屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序。依照法律规定，当事人签订、变更、终止房屋租赁合同，都应当向房地产管理部门登记备案，但登记备案只能在双方协商一致，签订合同之后才能进行，也就是说，只有在房屋租赁合同成立后才能进行登记备案，而不是先登记后签订合同。　　《城市房屋租赁管理办法》第十四条明确规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理备案登记手续。第十五条规定：申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
(一)书面租赁合同;……，因此，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立没有影响。笔者认为租赁合同是否有效，主要取决于合同的内容，与是否领取房屋租赁证、是否办理登记无关。这种观点的理由是　　
1.法律并未规定租赁合同登记后才生效。　　
2.当事人的民事行为地方政府无权行政干预。　　
3.不办理租赁登记、不领取房屋租赁证，可追究其当事人责任，不必一律认定合同无效。

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2018-08-24 14:36

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租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。　　
1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第52条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。　　
2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。　　
3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关内容的规定　　第二十二条　　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。　　第二十三条　　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。　　第二十四条　　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：　　
(一)房屋共有人行使优先购买权的;　　
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;　　
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;　　
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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2018-08-24 14:39

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1、未经出租人同意，承租人转租的，转租合同不一定无效。
2、如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，转租合同有效；如果承租人知道转租事实后立即提出异议的，转租合同无效。
3、《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

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2018-08-24 14:47

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