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如何转让二手房交易及如何处理

房产纠纷 2020-02-13 13:03 人浏览

共4位律师解答

二手房过户要如何办理　　1)甲乙双方在敲定二手房房屋成交价格、二手房交房日期、过户时间后首先应填写JF-91-01制式的房地产买卖契约，在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话，并加盖私章。在最后一页附件一内填写时间及房屋相应信息(可参照房产证)、签署双方姓名、加盖私章。
　　2)二手房过户申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，填写二手房过户申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。按房产证内容填写二手房房屋权属情况。　　3)填写JF-91-04制式的房地产买卖申请审批书，填写双方信息，房地产情况，签署双方姓名、加盖私章。
备注一栏在二手房交易时当着房产交易人员的面，二手房买卖双方签字、按手印。　　4)二手房权利人或申请人持房屋所有权证、身份证到北马道香米园93号，西安市房地产产权产籍管理中心四楼大厅，填写查档申请进行核档，交费后领取房屋权属登记薄信息核档证明;然后到五楼506室，交费后调取房屋分层分户平面图。
　　5)持上述所有资料到西大街116号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求二手房权利人和共有人、申请人到场，填写询问笔录并签字按手印，验证房屋所有权证、身份证及相应表格，最后输入电脑，交纳二手房房屋交易费，领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后交纳契税、监证费后领取二手房房屋所有权证。

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2020-02-13 12:43

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房产过户手续
(1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

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2020-02-13 12:45

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二手房过户给买方后权属安全如何保证，，希望能给您提供帮助。　　
一、二手房过户给买方后权属安全如何保证　　二手房过户给买方后权属安全，卖方可以要求双方签订过户协议，并将相关事项写进协议，避免买方违约。也可以通过公证，确保房屋权属安全。　　根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利益的重要手段。因此，购买了二手房后应及时到房屋产权监理部门办理产权过户手续，领取房屋所有权证。　　
二、二手房买方应注意什么　　
1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　
2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　
3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　
4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

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2020-02-13 13:03

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二手房交易税费是多少，如何交易，　　
一、二手房交易税费是多少　　
(一)买方：　　
1、契税：成交价或评估价(高者)×
1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%)　　
2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元　　
3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×
0.05%　　
4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)　　
(二)卖方：　　
1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元　　
2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×
0.05%　　
3、土地出让金：成交价或评估价(高者)×1%　　
4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%　　
5、商品房：土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积　　
6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下);成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)　　
7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)　　
8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×
5.5%(房产证或购买时契税完税证未满五年)　　
二、二手房如何交易　　
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。　　
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。　　
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　　
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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2020-02-13 13:01

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