由于法院私人贷款不到30万元，未处理抵押注册价值为100万，能否大幅度交换唯一郊外商社( 120平方米)进行拍卖？

　　根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。　　由此可知，已抵押的房产法院有权力进行拍卖。

房地产抵押登记程序　　房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。其具体程序为：　　
(一)登记申请　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：　　
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料;　　
2、抵押登记申请书;　　
3、抵押合同;　　
4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;　　
5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料;　　
6、可以证明抵押房地产价值的资料;　　
7、登记机关认为必要的其他文件。　　
(二)登记审核与登记　　登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15日内做出是否准予登记的书面答复。　　以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。　　
(三)登记的变更与注销　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。　　其实，就房地产信贷业务来说，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等诸多法律法规对其加以规范，但就实际应用上看，《担保法》与房地产信贷关系最为密切。《担保法》不仅同其他法律法规一道对房地产估价以及金融机构的信贷业务进行规范，而且对抵押权实现也相应的加以规范。作为现代的房地产估价机构一方面要实现房地产估价的基本职能，另一方面也要以发展预测的眼光，积极的向委托方提供额外的专业咨询意见，即实现服务和顾问的职能。当然，各地都有其不同的具体情况，各地也根据国家相关法律制定了一些与本地情况相适应的相关政策。　　实际上，在具体的房地产信贷的房地产价值评估中，其所涉及的各种情况都不尽相同，也会有与其向适应的法律法规对其经济行为加以规范，而就我国房地产估价(含资产评估)的水平、我国的资产、资本市场及其信息交流的发展情况来看，要估算出其抵押权实现时的价值很困难的。　　因此从稳妥的角度来考虑，目前许多的估价机构在出具房地产估价(或资产评估)报告中，都声明对于实现抵押权的相关的税费未加以考虑，相应的将这些有关问题交由报告的使用者考虑，自然这也符合执业规范和行业管理的要求，但考虑到一般估价报告的使用者法律及相关知识的局限性，具体估价项目的估价师在出具正式估价报告后，应当就委托方经济业务可能涉及的方面，提出相关的意见与建议，最大限度的实现参谋的作用，以达到委托方所付的费用对委托方的价值最大化。