问答详情

我在2015年9月12日买了一家商店，并签署了一份房屋协议，所有这些都是书面的，但是今年开发商在当地法院起诉我终止协议，理由是没有售前许可证可以起诉，我想咨询。

离婚 2020-03-06 12:07 人浏览

共3位律师解答

按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。
　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。

平台特邀律师
推荐

2020-03-06 11:47

咨询我
首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。　　法律小提示：　　
(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即：　　
1、《国有土地使用证》；　　
2、《建设用地规划许可证》；　　
3、《建设工程规划许可证》；　　
4、《建筑工程施工许可证证》；　　
5、《商品房预售许可证》。　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。　　
(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险：　　
1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。　　
2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。　　
3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。　　
4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。

法律快车咨询顾问

2020-03-06 11:55

咨询我
《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，如果开发商没有商品房预售许可证，那么所签订的所有合同，包括购房认购书和购房合同都是无效的，那么购房者有权要求开发商退还定金或者退房。
　　在买房之前，必要的调查不可少，不过尽快签订正式的商品房买卖合同更重要。

平台法律顾问团队
官方

2020-03-06 12:07

咨询我
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

平台昭通律师团
官方

响应时间平均2分钟内

咨询我

声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。