法律知识

关于小区车库归属争议的问题

法律快车官方整理

2020-04-17 09:04

人浏览

　　关于小区车库归属争议的问题

　　小区的房子全部卖给了业主，可开发商依然“霸占”着小区的车库。这种现象普遍存在，随之而来的小区车库纠纷愈演愈烈。那么，究竟小区车库的东家是谁，对此我们做一个详细的分析。

　　人们普遍把小区地下车库权属之争归咎于立法滞后，可是在人们寄予厚望的《物权法》颁布实施之后，有关纷争并未得到实质性解决。

　　其实小区车库的归属并不复杂。小业主、开发商之所以争执不休，法院、相关部门之所以莫衷一是，关键在于忽略或回避了一个最根本的元素―――土地。

　　商品房的一个基本属性就是“房屋及其占用范围内的建设用地使用权不可分离”―――即“房地一体”。任何一套商品房都不是“空中楼阁”，都必须占用一定面积的建设用地―――此即意味着在购买商品房的时候，你所购买的不仅仅是房子，还必然包括了那套房子相对应的土地使用权，房价中也必然包含了相应的土地使用费。《物权法》第一百四十七条明确规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。“房地一体”原则已构成我国民法的一个基本规则。

　　业主购买商品房都会得到政府核发的两个封面印有“中华人民共和国”字样的权证，一个是国有土地使用证，一个是房屋所有权证。两证同时齐备，才表明这个房地产权属完整、无瑕疵。上海是个别实行“两证合一制”的城市，即土地证和房产证合并在一个本上，名为房地产权证。该证的前一部分土地状况中，有一个栏目为“分摊土地”，即是你购买的这套商品房所分摊的建设用地面积。小区所有商品房的分摊土地面积相加，即是全小区的宗地面积。在商品房小区里只有两类建筑：一类是分摊了土地的建筑，《物权法》称之为“专有部分”，其产权归购房业主专有，能领到房地产权证，能进入市场转让;另一类是不分摊土地的建筑，《物权法》称之为“共有部分”，如物业用房、电表房、水泵房、垃圾房等，产权归全体业主共有，不发产证，不得转让。在商品房小区里不存在未承担相应土地价款而能办理独立房屋所有权证且可转让的商品房。不然，真会出现“空中楼阁”的奇迹了。

　　搞清了房子和土地的关系，地下车库的问题也就不再复杂。

　　小区车库有没有分摊土地，是确定权属最关键的依据。然而，普通人几乎无法得知地下车库到底有没有分摊土地，因为几乎所有车库的房地产权证上，“分摊土地”栏里都是空白。不仅如此，如今肯定分摊了土地的业主的房地产权证上，这一栏也没有任何信息。[page]

　　土地证上没有分摊土地面积，就好比房产证上没有所买房屋的建筑面积。皮之不存，毛将焉附?不管“暂停用地面积分摊计算”的目的如何，这一“暂停”客观上为众多没有土地使用权依附的“产权证”的出炉提供了可能。而“房地一体”基本原则发生变化，使小区的车库权属纠纷变得扑朔迷离。

　　或许你对这篇文章有很多不了解的地方，如果有关更多的小区车库车位归属问题，可以拨打18901186233咨询(咨询请说明来自小区物权网)黎元君律师

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。

关联法条

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条