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小议适用于房地产的法律

法律快车官方整理

2020-04-16 08:54

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　　小议适用于房地产的法律

　　房地产有关的法律主要为《物权法》、《房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及合同法司法解释，至于具体到向开发商购买的商品房和向业主购买的二手房则需要根据案件的具体情况，依据上面的法律来裁判。

　　房地产买卖合同有以下特点：

　　1、根本法律性质是放之四海而皆准的《中华人民合同法》规定的买卖合同;

　　2、房地产买卖合同的标的有特殊性，它是不动产，根据罗马法时代以来的传统，不动产在公示公信力上与动产有区别，动产以交付为公示方法，而不动产却以登记为公示方法;

　　3、房地产买卖还有特殊性，涉及的金额巨大;

　　4、涉及到贷款，与银行有关，涉及抵押担保制度以及金融制度;

　　5、本来买卖个商品，与中介公司没啥关系，但是现代社会制度下，房地产中介不知道何时冒出来了，还担当了很重要的角色。

　　买房卖房过程中容易出问题。

　　1、签订书面合同。售楼小姐和中介先生对你的承诺和渲染对你购买与否可能其很大作用，但是出了问题，在法庭上，都要讲证据，等你找小姐和先生算账的时候，那吃亏的是你，因为小姐先生你可能找不到了，找到了人家不承认，人家即使承认但是公司说根本没这人。你购买的是房子，小姐先生如何说，希望不要影响到你买与不买。

　　2、开发商印发的广告，固然可以拿在法庭上说说，但是开发商也有它的应对办法，一是那广告根本不是他的行为，二是那广告没发出去，三是那广告没有虚假承诺，四是法官认为没有虚假宣传是必要的广告描叙。所以，开发商发的那宣传册你别太当回事，如果开发商傻到把广告印到报纸上去了，相反证明那是非常安全的，你说了也没用。

　　3、所有可能拿到法庭上说的都是书面的东西，如合同，包括购销合同、居间合同、抵押合同、赎楼合同、收据或者发票，以及凡是合同方签署或者盖章的书面的东西，都是法庭上有力的证据。

　　4、购房前或售楼前，要对合同对方作一个较为充分的了解，如有无房产证，是否是房产证上记载的权利人，买方是否本人购买，是否有履行合同的诚意。如实在无法了解，那就在合同上谨慎一些。无房产证只影响你能否过户，不影响购销合同的效力。能否按期过户，可能是没有办到房产证的卖家违约的一个原因。房产证上还有别的权利人，别的权利人也要在合同上签字，签字要当面签，不当面签的，不知道是谁签的合同最好不要签。因为，权利人可能会说签合同的不是我呀，我没有卖房呀。是否权利人只需要看房产证上记载的名字，不需要看其他。结婚否，是否夫妻内部有约定，是否还有其他共同权利人，是不需要买方考虑的问题，因为，房产证是国家登记记载认可的，国家认可了，买方当然要认可，这就是“公信力”。

　　5、关于履行日期。在合同上往往约定非常严格的日期，其实，一二天是违约，但是违约有一般违约与根本违约之分，是否是合同法说的“根本违约”，就很难说了，我认为超期个很短的时间是谈不上根本违约的，因为不影响购销合同的继续履行。什么是“根本违约”，根本违约其实是我国借鉴的英美法概念，如联合国国际货物销售合同公约(1980)第25条规定：“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”这个其实就是根本违约的概念，在我国法律中就体现在《中华人民共和国合同法》的第94条，根本违约分为预期违约、明示违约、履行不能、不完全履行等几种情况。根本违约才有单方合同解除权。

　　6、关于房产抵押，这是个担保法律的问题，简单说就是你的房子你自己设定了权利负担，你无法随意处置。如果你想随意处置，你必须先消除担保权人的在先权利。

　　7、关于最近的中央和地方的限制购房以及银行首付和贷款的变化，影响到了买卖行为的继续履行。关于其中涉及的法律问题，其本质是买卖合同，本来买卖合同只与买者和卖者相关，与他人无涉。但是由于在商品房的司法解释第23条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 就是这个“不可归责于当事人双方的事由”让法院至今对因为户口二套房或者首付而致合同很难履行下去的一些案件判法各有不同。本律师认为，如果没有证据证明双方没有继续履行合同的主观意思，那么根据国家政策的变化，依据公平原则，判决解除合同，双方互不负责任是公平的。因为，当事人是无法预知国家政策银行信贷规则的变化的。因此解除合同而致房价的涨跌损失，则属于商业压力，或涨或跌双方都无法预见但都可以接受的市场变化，对双方都是公平的。

　　8、房子面积是套内面积还是建筑面积是否包括公摊面积等，都有合同依据。如果没有合同依据，那么就要按照通常的做法来看是否应当包含哪些内容。车位是车位，卖了房子给你没有当然的把车位卖给你，车位属于谁，要看合同约定，没有约定的，属于原业主或者开发商，除非另外有相反证据证明车位也是购销合同的标的。[page]

　　9、关于建筑质量的问题。要根据合同的约定，现在的房产买卖合同中，看不到关于房子的质量的具体约定，出了问题只能按照符合不符合居住来看是否有合同责任。合同没有关于房子质量的约定，就要看国家法律法规对房子的标准有何规定了，而这些规定都分散在行业规定这些法规规章中。有销售许可证的房子都具备竣工验收合格证书，都具备上市交易的条件。其实，是哪个建筑公司建设的房子，对房价应该是有影响的，建筑公司也有资质等级的，资质差的公司其房子的质量可能会差些，在偷工减料方面发生的可能性是否大些。但是，现在谁买房子关心是谁承建的房子呢。

　　10、中介公司的人说什么你都不要相信，当然也不能全不信，信与不信不要紧，在合同上小心些，一般不会出问题。房产买卖合同是买方和卖方的事，按照合同走。如果中介在办证委托等事情上具体做不少事情，可以在买卖合同中就中介公司的迟延或者失误对买卖双方作一个免责的约定。

　　11、在交付钱款时，无论定金还是首付还是其他款项最好都要监管在银行。钱放在自然人那里或者中介公司那里，是不太令人放心的。在委托公证时，受托人不要太多，期限不要太长，委托事项也要写清楚，不要把所有事情都交给中介人员去做，这样非常不安全，所有受托人你可以要求要一份身份证复印件。

　　12、卖房者购房者有权与任何一家中介公司交往。任何中介公司以书面或者口头的形式的欺骗和威胁都没什么用，只是影响了你的心情。一般中介公司也不会对这样的事情发表意见，只是中介人员个人的行为。

　　13、关于定金和违约金以及市价涨落损失等，定金违约金是二者只能选择其一，定金有所谓立约定金违约定金成约定金之说，违反了就是没收定金或者双倍返还定金，如果约定了违约金，当事人可以选择，如果你认为你还有市价损失，如果你有证据，证明你的市价损失是多少，法院其实也可以支持你，但是，中国法院一直都对比较模糊的事情各打几十板的“稳健”的思路，即使你经过评估机构评估，你的市价损失是多少，法院还是会判得离你的定金差不了多少。

　　14、有人在合同中约定买方支付银行贷款的，个人认为这其实是双方约定对第三方义务的承担，并不影响购销合同的履行。但是如果双方约定了以此为解除合同的条件，那么可以行使约定的合同解除权。

　　15、关于补交社保的问题，这个明显以合法形式掩盖非法目的，是规避法律的表现，在当前的态势下，肯定会被认为是无效的。其法律后果法院可能就认为你履行不能，属于根本违约，可能要判决你承担违约责任了，但是反过来说，法院会认为国家关于二套房的规定是属于当事人无法预见的不可归责于当事人双方的事由，认定双方均无责任，也是说得过去的，我认为认定双方均无违约，判决解除是比较人性并且符合客观事实的。过去的阴阳合同，没有影响到合同继续履行否，因此只是那个条文无效，与这个还是很有区别的。

　　16、作为律师，我个人认为在中国违反合同约定是不会怎么样的。因为违反合同的法律后果是：1、定金罚则，2、约定的违约金，3、守约方的直接损失，4、守约方的可得利益损失。守约方的直接损失和预期利益不得超过违约者可能预见的范围。前1、2项需要合同明确约定，没有则不存在定金和违约金的问题。而3、4项的直接损失和预期利益需要证据来证明，怎样证明?如何证明?你证明得了吗?所以，在房地产买卖合同中都明确约定了违反合同约定对定金以及违约金的金额或者计算方法。要不，真的就很难证明了。即使有证据证明，法官也有权去动用可预见规则，少判或者不判。

　　法无定法，法院这样判那样判，似乎很难说对或者错，但是法律需要安定性，同样的案件需要同样的判决，确是法律的基本要求。法律象山一样在那里，法律其实还是很完备的，即使法条不完备，法律精神却是一直传承的，由于法官对法律条文的理解存在差异，或者在裁量的时候考虑的因素或角度与客观事实可能会有偏差，这样就可能会出现同案不同判的现象。

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关联法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》