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签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理

法律快车官方整理
2024-03-04 07:20
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导读：签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理？下文将详细解析处理违约的有效途径，以及违约金的确定方法。法律快车带您一起一探究竟。

　　一、签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理

　　当卖方在签订了二手房买卖合同后违约不愿出售房屋时，买方可以采取以下措施应对：

　　1.买方可以起诉要求继续履行合同，特别是在全款购房的情形下，法院可能会判决继续履行合同，并在卖方拒不配合时申请法院强制执行。

　　然而，这种判决在涉及贷款购房的情况下较为罕见，因为需要卖方配合办理相关手续。

　　2.若存在特殊情形，如“阴阳合同”、政策限售房型、共有人不同意出售、房屋查封或抵押等，法院可能会认定合同无效或者解除合同。

　　3.买方可以主张违约金及实际损失赔偿，通常违约金约定为房款的20%，但若房价上涨超过此比例，买方应主张更高的违约金或实际损失以弥补。

　　二、如何确定违约金数额

　　违约金的确定通常基于合同条款，但在实际司法实践中，还需参考以下几个关键点：

　　1.如果出卖人在未通知买方的情况下将房屋抵押或出售给第三方；

　　2.出卖人隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假证明；

　　3.故意隐瞒房屋已售予第三方或是拆迁补偿安置房；

　　4.隐瞒房屋已抵押的事实；

　　5.房屋面积误差超过3%。

　　均可作为确定违约金的依据。

　　当事人应根据自身情况选择合适的处理方式，如果诉诸法律，必须在房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　三、提起诉讼注意事项

　　在提起诉讼时，买方需要注意以下几点：

　　1.确保选择有管辖权限的人民法院进行诉讼，通常情况下，与不动产有关的案件都应由不动产所在地的人民法院管辖。

　　2.没有管辖权限的法院将会将案件移送至有管辖的法院。

　　3.在诉讼过程中，买方需准备充足的证据，并明确诉求，无论是继续履行合同还是赔偿损失，都应在法律框架内明确权利和义务。

　　遇到合同纠纷，该如何高效维权？法律快车小助手在此等候您的咨询。

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