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房屋买卖合同纠纷详解(一)
发布时间:2019-10-17
周皓律师
周皓律师
服务地区:北京-石景山区
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在之前的文章中我们简单介绍了购房过程中的坑,今天就来详细的说一下购房合同中需要注意的一些点。一、开发商未取得商品房预售许可证明《商品房预售许可证》是“五证二书”之一,也是商品房进入预售市场的敲门砖。但在实际生活中,很多开发商在没有拿到预售许可证时就和购房者签订了购房合同,这就给合同的履行留下了很大的隐患。如果购房者在实际中遇到这种情况,一般会出现三种情形;情形一:如果在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工并验收合格的,在这种情况下,合同上所载房屋可以视为现售商品房,当事人以开发商未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,法院不予支持。情形二:如果在一审法庭辩论终结前,开发商已经取得《商品房预售许可证明》,这时购房合同可以认定为是有效的情形三:如果在一审法庭辩论终结前,开发商没有取得《商品房预售许可证明》,当事人以开发商未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,法院应予支持。二、为避逃税签订的阴阳合同房产税是大家在购房时很在意的一个指标,所以在签订购房合同时,当事人双方都会想尽办法减少纳税的金额,但是如果当事人在房屋买卖合同中为逃避国家税收有隐瞒的交易价格的行为,该价格条款是无效的,该价格条款的无效不影响其他条款的效力。在诉讼中,当事人以逃避国家税收为理由,要求法院确认买卖合同无效的,法院不予支持。三、合同与实际情况不相符当事人在房屋买卖过程中,对合同的效力及履行存在争议的话,如果法院在审查过程中发现其名为房屋买卖,实际上却是赠与等其他辅助行为的,法院应根据隐藏的法律行为的性质进行判决。四、购房指标的转让在限购或者政策有规定的情况下,如果当事人将购房指标转让出去之后,这个指标包括拆迁安置房、公租房等。发生纠纷的话,一方当事人以此为理由主张购房合同无效的,法院一般不予支持。但是经济适用房作为政策性保障住房时一种例外情况。五、连续的购房合同效力问题最近几年房屋换手率逐渐升高,连续的买卖行为屡见不鲜,在实际的审判中,如果法院认定前一手买卖合同无效的话,不必然影响后续的房屋买卖合同的效力。至于后一手买卖合同是否有效,要根据合同实际是否有法定的无效情形进行认定。本文是《房屋买卖合同纠纷详解》系列的第一篇,后续会逐渐完善,记得关注我们的公众号喔,seeu❥(^_-)
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