在近期一起物业纠纷中，本律师为当事人出具详细的架空层权属的分析报告，现略去事实部分，将分析部分摘选如下，供各位参考指正。

架空层停车位属于建筑物内的面积，由于中国立法的不完善，法律界对该部分面积的归属这些年一直都有激烈的争论，实践中存在多种不同的观点，为了更好地帮助客户预测本案可能存在的风险，我们首先将实践中的几种不同观点简要阐述如下：

第一种观点：合同确定论。住宅小区架空层的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。

第二种观点：推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区架空层产权没有约定或约定不明时，就按规划的用途来划分，规划为小区公共活动场所的，推定小区架空层的产权属于买方置业者共有，规划为小区配套停车场的则由房地产开发商所有。

第三种观点：销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区架空层建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区架空层的产权属于房地产开发商，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，其完全可以自由出售；反之其产权属于买方置业者共有。

第四种观点：登记凭证确权论。商品房住宅小区架空层的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有。

第五种观点：架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意。

第六种观点：开发商享有所有权，但同时认为业主也有专有使用权，因此开发商的权利行使受到限制，即在未征得业主同意前，不允许将架空层出售给小区以外的人。

结合本案实际情况和深圳地方法规，我们认为：架空层应属于小区业主共有，理由如下：

首先，根据《物权法》第七十条，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。何为“专有部分以外的共有部分”，根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定为专有部分需要同时满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。又根据《深圳市房屋建筑面积计算细则》，架空作为社会公众休憩或交通的场所属于“不能分摊的公共面积”，该《细则》同时明确规定了，公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分，以及“其产权应属建筑物内参与分摊了公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。”因此，结合《物权法》以及最高院司法解释，在深圳，架空层是无法成为“能够登记为特定业主所有权的客体”，也就意味着架空层不能被认定为专有部分，只能为全体业主共有。

其次，根据“房随地走、地随房走”的法律原则和相关法律规定，如《物权法》第146条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”，此外还根据《广东省城镇房地产转让条例》第五条规定：“房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让、不得分割。”，因此，既然整块土地使用权发生了转移，那么土地上的建筑物所有权自然不能再保留，根据法理，应归全体业主共有。

再次，开发商与国土局签订的土地使用权出让合同书之附件“土地使用规则”第17条也约定了“建筑物必须连同土地使用权一起转让”。

当然，开发商肯定会以合同中已经约定了“未经分摊的配套设施的所有权、调整更改权仍属卖方拥有，不随本次房地产买卖而转移”，并结合物权法第七十四条的规定主张权利，但是，我们可以引用上述法理依据，主张约定无效，并提出物权法第74条规定不适用于本案的情况，同时对“架空层到底是属于配套设施还是本身就属于整体建筑的一部分”提出质疑等这两个角度来辩驳。

但是，我们同时不得不防备开发商可能会主张该架空面积的收益权，值得庆幸的是，开发商在《房地产买卖合同》中未约定收益权，故而倘若其提出该项主张，将有可能不会得到支持，保险起见，我们仍需要进一步收集资料并且运用相关法理来谨慎应对。