承包人能否对商品房的建筑工程行使优先受偿权

（本文作者：上海市汇盛律师事务所马庆勇 律师 ）

案情简介：

同达公司与量深公司签订建设工程施工合同，约定由同达公司为量深公司建设某商品房工程，工程价款1000万元。施工期间，量深公司对外进行商品房预售，购房者交付了大部分款项。工程竣工交付后，量深公司拖欠工程款200万元。之后，一些商品房购房者因量深公司未如期交房而提起诉讼，法院受理后，依购房者申请查封了一幢商品房。同达公司知悉后，向法院申请对该幢房屋行使建设工程价款的优先受偿权。

法院审理：

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，该幢商品房已由量深公司预售完毕，且购房者已支付大部分购房款，因此，同达公司行使建设工程优先受偿权不得对抗购房者。法院遂裁定驳回同达公司优先受偿权申请。

律师评析：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ”这是基于生存权益高于经营权益的考量后而做出的特别规定，因此，如果购房者已交付大部分购房款购买商品房，承包人无权再行使建筑工程优先受偿权，故本案的裁定是正确的。