闲置土地的认定及处置程序

-----李冀东律师

2012年5月22日，国土资源部通过了最新修改的《闲置土地处置办法》，并于2012年7月1日其实施。目前我国闲置土地的原因主要分为两大类,第一类是由于企业的自身原因造成的,主要包括企业的资金不到位,开发策略调整等;第二类是由于政府的原因造成的土地闲置,比如城市规划的调整,造成出让时的土地用途与规划调整后的土地用途不相符,或者是出让土地后,征地拆迁工作没有做完,造成土地无法开发等。

闲置土地的认定。根据《闲置土地处置办法》的规定,闲置土地的处理原则：符合土地利用总体规划和城乡规划，依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则；调查认定和处置的执法主体：市、县国土资源主管部门；客体为国有建设用地的土地使用权；认定条件：1、超过建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发；2、如果已动工开发，但开发建设占地面积占应动工开发建设用地总面积不足三份之一，中止开发建设满一年的； 3、动工开发面积达到总建设用地面积的三分之一，但已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的；

闲置土地的处置程序。1、市县国土资源主管部门发现涉嫌构成闲置土地的，通过调查核实，向国有建设用地土地使用权人发出《闲置土地调查通知书》；

2、经市县国土资源主管部门调查核实，构成闲置土地的，市县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》；

3、公开信息。《闲置土地认定书》下达后，市县国土资源主管部门应该通过门户网站等形式向社会公开，公开的内容包括闲置土地的位置、国有建设用地使用权人的名称、闲置时间等信息；如果是属于政府或者政府的有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府和政府部门。闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息；

4、拟定《闲置土地处置方案》。市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。

6、未动工满一年的，经同级人民政府批准后，市县国土资源主管部门下达《征缴土地闲置费决定书》；

7、未动工开发满两年的，经有权批准的人民政府批准后，市县国土资源主管部门下达《收回国有建设用地使用权决定书》，闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人；

8、听证。市县国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。

9、注销土地登记或者申请法院强制执行。国有建设用地使用权人应在收到决定书之日起三十日内按规定缴纳土地闲置费或者办理土地注销登记，或者提起行政诉讼、申请行政复议，逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书，申请法院强制执行土地闲置费。