因政府的原因造成土地闲置如何处置

-------------李冀东

案例：2010年10月，XX企业通过出让的方式获得XX市一块国有建设用地使用权，依法缴纳了土地出让金及相关的税费，并签订了《土地使用权出让合同》，约定的土地用途为住宅用地，开工期限为2011年5月30日。该企业依法向有关部门申请开工建设，但得知当地政府已经依法调整了土地利用总体规划和城乡规划，该块土地的用途已调整为绿地，从而无法在限定的期限进行开工建设，造成土地闲置。此种情况造成土地闲置的根本原因在与政府的规划调整，于土地使用权人无关，那么类似这种情况因政府或者政府工作部门的原因造成土地闲置，实践中该如何处理呢？

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。目前我国闲置土地的原因主要分为两大类,第一类是由于企业的自身原因造成的,主要包括企业的资金不到位,开发策略调整等;第二类是由于政府的原因造成的土地闲置,比如城市规划的调整,造成出让时的土地用途与规划调整后的土地用途不相符,或者是出让土地后,征地拆迁工作没有做完,造成土地无法开发等等。2012年5月22日，国土资源部通过了最新修改的《闲置土地处置办法》，并于2012年7月1日其实施，新修改的《闲置土地处理办法》对因政府或者政府部门的原因造成土地闲置的具体处理办法。

因政府或者政府工作部门的原因，造成土地闲置的，主要有以下几种情况：

1、因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；这种情况通常包括政府“毛地”出让，出让后拆迁无法完成，致使无法按期开工；

2、因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

3、因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

4、因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

5、因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

6、因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的；

7、政府、政府有关部门的其他行为。

对于以上因政府或者政府工作部门的原因造成土地闲置的，可以选择以下几种方式进行处理：

1、延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

2、调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

3、由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

4、协议有偿收回国有建设用地使用权；

5、置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

6、市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。