聚焦《闲置土地处理办法》修订后开发企业应注意的几个问题

——李冀东

2012年6月7日，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》），这是该《办法》从1999年12月实施后，13年来首次修订，《办法》将在今年7月1日起实施。此次修订，对开发企业的权利义务均产生了实质性的影响，针对该《办法》的修订，有以下几个问题需要开发企业注意：

第一、《办法》对动工开发日期的起算时间做了详细的规定。《办法》规定，动工开发日期应在《国有土地使用权有偿转让合同》或者《划拨决定书》中明确约定，如果因特殊情况未约定动工开发日期的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期，实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准；

第二、《办法》要求在施工现场公布相关项目信息。《办法》要求土地使用权人要在施工现场设立项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发时间、竣工时间、和土地开发利用标准，并且在开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况；

第三、《办法》对动工开发、已投资额和投资总额的含义作出了明确的解释。《办法》修订之前，对动工开发的情形没有做出明确的规定，以往开发企业只打下一根基桩便算开工，在《办法》修订后就行不通了，《办法》规定，对于需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕属于动工开发；对于使用桩基的项目，打入所有基础桩算作动工开发；对于其他项目，地基施工完成三分之一才算动工开发。另外规定，国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费均不能算作在已投资额和投资总额范围之内。

第四、明确土地闲置处罚标准，土地闲置费不得列入生产成本。《办法》修订前，规定超过动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，修订后，一律按照土地出让价或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并且首次明确规定，土地闲置费不得列入生产成本。

第五、闲置土地处理完毕之前，土地使用权人无法进行新的用地申请。《办法》强调，在闲置土地处理完毕之前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，如果该地块被认定为闲置土地，市、县国土资源主管部门不得办理该块土地的转让、出租、抵押和变更登记。

第六、明确“政府原因”导致土地闲置的情形及处理办法。《办法》对政府和政府工作部门的行为造成土地闲置的情形作了列明，明确了处置办法，对未按合同交付土地的、因土地规划依法有修改的或国家相关政策改变的、因土地上群众信访事项无法动工的、因军事管制或文物保护等原因无法动工等原因而影响项目开发的闲置问题，都将予以延长一年动工开发期、重新办理用地手续、有偿收回国有用地及置换土地等不同的方法处理。此外，动工开发时间也是按新约定、规定重新计算。

第七、闲置土地的信息将被抄送到金融监管等部门。《办法》规定，如果被认定为闲置土地，市、县国土资源主管部门应当将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管等部门。而国务院在2010年在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中曾要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，因此，一旦被认定为闲置土地，该开发企业在项目贷款及上市、融资等方面将受到很大的限制。

第八、明确了土地使用权人的维权途径。1、土地使用权人有要求听证的权利，《办法》规定，市、县国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市、县国土资源主管部门应当依照《国土资源听证规定》依法组织听证；2、土地使用权人有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。