案件事实略：

一、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》 中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。其法律依据是《房地产管理法》及其与之配套的相关法律法规并未禁止涉案土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并不损害国家利益。在此类法律文件中明确了具体的操作程序，并没有禁止取得的土地改变用途。工业用地转商业用地的审批能否审批下来，这是合同履行过程中的问题，但其并不影响合同的效力，那是行政法律关系，与本案系不同法律关系，在本案中不应考虑，因此该案系适用法律错误。

以上法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。

二、我的代理基本观点应是上诉状中所表达的内容，但现在仍需加以补充。

对于基本事实被上诉人存在违约是基于对判决生效前双方签订的协议应作为有效处理较为合理的情况下作出的结论。

对于适用法律错误本代理人仍然认为合同是有效的，因为全国人大及常委会发布的法律文件并没有直接认定为变更土地用途为强制性无效行为，而是对程序进行了说明。后来为了能指引法院审判在《城镇房屋承租司法解释》中加以规定，认定为对合同无效只能及于未来。判决之前仍参照有效合同处理。

三、即使认为合同无效，一审法院适用法律也是错误的。

1、对于返还财产与否，应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。首先，本案不具有返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持

从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，虽然在本案中被上诉人并没有实际开业营利，但其双方约定在开业后计算租金，这是一种租金的转化分解过程，将现在租金分解到日后的各个期限内收取，如果法院不支持上诉人租金诉求，则必然排除了合同无效溯及力的适用，从而在法律适用上造成逻辑混乱。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物以及土地占有、使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷

2、从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产是不现实也是不公正的。

3、合同法及民法通则最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到法院申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。如支持亦违反法律精神。