甲父将其在老家的自有房屋6间委托给朋友胡某代为照看。2月初，甲父给胡某写信，委托胡某将6间房屋全部卖出。甲父于8月17日去世，甲当即拍电报通知胡某房屋暂不出售，可胡某在接到电报前与赵某、李某达成房屋协议。此后不久，甲回到老家，称卖房协议无效，并主张自己继承6间房屋的产权。赵某称，在得知甲不同意卖房前，已经根据协议将房款全部交给了胡某，并于18号办理了过户手续，不同意退房。李某认为，得知甲不同意卖房前已经签订协议，因钱款不足，约定先交2万元，剩余款项在1个月内交清，现余款已经备齐，不同意终止履行合同。甲起诉，要求赵某返还房屋，要求李某终止履行合同。1、本案合同效力如何？2、本案如何处理？

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