咨询详情

05年5月我买了2套写字间，付全款。按合同约定05年11月底交房，交房后360日内办理房产证，如不能按期交房、办房产证开发商赔违约金。实际上是06年5月交房，08年11月才办好了房产证还在开发商手里。现在是开发商让补房屋面积差价，否则不给房产证。我要求同时结清，开发商不同意说以后再说，并扣下房产证。我现在应该怎么办？他们以后不赔违约金怎么办？

其他 2019-08-07 17:58 人浏览

共10位律师解答

差价+ -3%以内多退少补;超过3%的部分不交费;先拿证,再起诉违约金

张守成律师认证

2008-12-17 23:00

咨询我
首先应该明确开发商违约时违约金的计算方式，需分为以下两种情况：
（1）依据商品房买卖合同的约定计算违约金
开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有约定的，一般以这个约定进行计算。但如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30％的违约金。
举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金的数额。
（2）依据法律的直接规定计算违约金
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准
按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准
按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准
按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130％。

平台特邀律师推荐

2019-08-07 17:58

咨询我
　　办理房屋产权证书的大致步骤为：
　　首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。
　　第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。
　　第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。
　　第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，不是开发商一家就能独立完成的。

平台法律顾问团队官方

2012-06-28 20:01

咨询我
　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。

法律快车咨询顾问

2010-07-04 01:47

咨询我
起诉开发商，要求支付违约金，给付房产证。

段克朴律师

2008-12-17 23:13
一般标准为：3% ，但你们之间的合同是最重要的。仅仅依据以上你所说似乎开发商不对。

吴刚律师

2008-12-17 22:26
开发商扣押房产证侵权，可以起诉其违约赔偿。

李亚林律师

2008-12-17 22:07
起诉解决，房屋面积误差有专门的法律规定，起诉开发商违约要求办理房产证并承担违约责任和承担损失

郭蒲林律师

2008-12-17 21:13
面积差的比利时多少，是否大于3%。你的问题是开发商首先违约，你可以要求其承担违约责任。房产证的事情先协商，协商不成起诉要回。

王涛律师

2008-12-17 20:55
找他们，

黄明诚律师

2008-12-17 20:29