我物业公司与地产公司签订了前期物业合同，因小区面积小，户数少，合同约定物业费不包括电梯年检及维保费，并在交房时与业主分别签订了业主公约。现工商局介入，以我司“霸王条款”为由，要求我司整改。请问律师，我司与地产公司签订的合同是否有效？与业主分别签订的业主公约是否有效？工商部门强制我司整改并退还业主的电梯年检和维保费是否处置得当？我司在福建省。谢谢，盼复！

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