我在郫县安靖买了小产权房-----西贵坊！要6月30，12月30，分两批交房，承诺（已签协议）首付4成，可办按揭，从物业交付之日起两年内：办理《房屋产权证》和《土地使用证》，可现在开发商通知7月20前必须交土地转让金每平米398，可我现在弄不明这398是根据什么来的，还有这开发商没有出售许可证，从法律角度看，我们签订的协议是否有效？国家现在有没有出台这文件—————小产权可以转成商品房，开发商强制交了398土地转让金才能拿钥匙，我们该咋办？

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