开发商如何买自己的房子，能买到吗？

房屋买卖一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。

　　买房，自然就牵扯到房产证办理流程的问题，理论上来说业主可以自己个人去办理，也可以委托相关的机构办理，有的开发商在签订合约的时候，甚至还会注明有开发商统一办理。但是无论由何人办理，业主对房产证办理流程还是需要熟悉的，不然就会碰到许多的难题，走不少弯路，接下来小编就从个人、企业、农村等多方面向广大业主详细介绍办房产证流程和房产证办理费用的注意事项。
　　
　　委托开发商或代理公司房产证办理流程：
　　通常在法律依据：《购房合同》中都有关于委托开发商代办房产证的条款，这可以说是一份单独的委托协议，这里又可以分为两种：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费以及购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费。
　　第一种、开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程。
　　1、签订委托协议
　　(1)开发商必须在什么期限内办理产权证。
　　(2)开发商须在什么期限内提供缴纳相关税费的收缴凭证。
　　(3)因开发商原因导致不能如期办理时该如何处理，最好能明确赔偿金额等。
　　(4)如果贷款银行扣押产权证和购房合同，业主该如何核验产权证。
　　(5)如果银行办理抵押登记，抵押登记的手续该由谁办，费用等。
　　(6)代办费用的数额和缴纳方法，并一定要正式的开发商数据。
　　2、缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
　　在缴纳之前，一定要想方法打听确认是否有误;交钱之后，要保留好收款凭证，记住收款凭证一定要该单位的公章。
　　3、领取产权证
　　在开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，就可以领取房产证了。
　　a核对证书的数量;b核对产权证的记载，如面积、位置、权利人姓名、权属状态等，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;c特别要注意的是核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;d索要缴纳税费的正式发票。
　　第二种、购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程
　　1、与开发商或代理商签订委托协议
　　2、缴纳产权证代办费
　　3、自行到相关主管部门缴纳公共维修基金、契税：这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证。
　　4、按证书领取通知书上的时间领取产权证
　　
　　个人房产证办理流程：
　　第一步、确认开发商已经进行初始登记
　　一般来说，开发商在将商品房交付使用的两个月内，就会将办理房产证额资料报送给相关主管部门，因此，业主在收房后的3个月左右就可以向开发商询问相关事宜，也可以到网站进行查询，有的开发商可能会故意推衍，所以在开始签订合同的时候，就要将初始登记的时间进行限制，以保护自己的利益。
　　第二步、前往主管部门领取并填写《房屋所有权登记申请表》
　　申请表是需要开发商盖章的，业主也可以直接在开发商处领取，并询问在哪里办理房产证以及一些具体的东西，一般开发商会有详细的这方面的资料。
　　第三步、领取测绘表
　　测绘表是相关部门确认标注面积的依据，业主可以前往开发商指定的房屋面积计量站领取，有的也可以直接向开发商领取。
　　第四步、领取其他文件
　　办理房产证需要领取许多文件，如购房合同、房屋结算单等，并再次确认《房屋所有权登记申请表》已经过开发商盖章。
　　第五步、缴纳公共维修基金、契税
　　这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，具体的缴纳方法可以向开发商咨询，记得一定要保留好缴纳凭证。
　　第六步、提交申请材料
　　这个才是重点，具体的申请材料有：a申请表(开发商盖了章);b房屋买卖合同;c关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;d测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;e专项维修资金专用收据;f契税完税或减免税凭证;g购房者身份的证明(复印件和原件);h房屋共有的提交共有协议;i银行的提前还贷证明。
　　第七步、领取房产证
　　一般管理部门会给办理入领取证书的通知书，只需要安装上面的时间去领取就可以了。
　　注：这里有一点要特别注意，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时要仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　
　　企业房产证办理流程：
　　企业房产证办理流程相对来说要繁琐很多，包括许多的验收程序。
　　第一、规划局验收(将规划许可证副本换为正本)
　　准备资料：
　　a、建设工程规划许可证副证
　　b、土地证
　　c、规划验收申请书(镇政府意见)
　　d、地形图测量;
　　e、房产测量结果
　　f、总平面图;
　　g、单体方案图(立面图、剖面图、侧面图)
　　第二、质监站验收(领取单位工程竣工证明书,即将资料送城建局档案馆换取回执，凭回执和竣工资料送质监站，申请验收。)
　　送档案馆资料：
　　a、项目立项报告书
　　b、项目可行性研究报告和批复
　　c、用地申请和批复
　　d、用地位置红线图
　　e、国有土地使用证(复印件)
　　f、建设用地规划许可证(原件)
　　g、建设工程规划许可证(正、副证)
　　h、工程规划红线图
　　i、招投标文件、中标(承接)通知书
　　j、地质勘测报告
　　k、施工图审查及环保、消防、抗震、人防管理部门的审核文件
　　l、勘测设计、初步设计或者扩初设计
　　m、设计合同、勘测合同、监理合同
　　n、设计、钻探等委托文件
　　o、质监申报表
　　p、施工许可证
　　q、施工合同
　　r、工程预算
　　s、影像资料(含基础、隐蔽工程)
　　以上资料送档案馆后，领取档案馆回执后，和下面资料一起送质监站：
　　a、基础验收报告
　　b、主题验收报告
　　c、档案馆回执
　　d、检查报告
　　e、评估报告
　　f、竣工验收报告
　　第三、消防验收(办理房产证)
　　
　　所需材料：
　　a、建筑工程消防验收申报表或备案表
　　b、消防审核意见书(出示原件、收复印件)
　　c、工程竣工验收报告(出示原件、收复印件)
　　d、消防产品合格证、验收报告及表格(原件)
　　e、施工单位、工程监理、检测单位的合法身份和资质等级证明
　　f、竣工图全套(蓝图出图章、竣工章)
　　g、试压报告
　　第四、环保试生产申请(3个月)
　　a、试生产申请报告
　　b、项目批复
　　c、排污管道图
　　第五、工程竣工备案表：
　　凭档案馆盖章的工程竣工验收证明书，去质监站领取质量监督报告及其他资料，到建设局备案，其中需要两张原件(备案表)，以及消防和环保验收许可，即建设工程验收消防备案抽查合格告知书和建设项目竣工环保登记卡。
　　
　　农村房产证办理流程：
　　第一，根据我国法律，合法建造房屋申请房屋所有权初始登记， 应当提交：
　　a登记申请书;
　　b申请人的身份证明;
　　c宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
　　d申请登记房屋符合城乡规划的证明;
　　e房屋测绘报告或者村民住房平面图;
　　f其他必要材料;
　　g申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
　　第二、申请房屋所有权转移登记，应当提交：
　　a登记申请书;
　　b申请人的身份证明;
　　c房屋所有权证书;
　　d宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
　　e证明房屋所有权发生转移的材料; f其他必要材料。
　　g农村集体经济组织同意转移的证明材料。
　　第三、以乡镇、村企业厂房等设立抵押，申请抵押权登的，应当提交：
　　a登记申请书;
　　b申请人的身份证明;
　　c房屋所有权证书;
　　d集体所有建设用地使用权证明;
　　e主债权合同和抵押合同;
　　f其他必要材料。
　　
　　按揭房产证办理流程：
　　购房者在与开发商的合同中明确规定了详细的办理房产证的日期，开发商应完全按照合同中的约定执行，否则购房者可依照合同要求其承担相应的违约责任。
　　按揭贷款有两钟形式：其一是新房贷款，这种按揭贷款得在开发商办完产权本做完抵押登记后就可以预约贷款银行拿房本了。按揭贷款银行不是扣押房产证而是他项产权证，是土地证的一部分，一个正常的房子拥有房产证和土地证两证，他项权证是土地证的一部分，即按揭贷款房产证在个人手里，而土地证是要给银行保管的。其二是二手房贷款，此贷款在过户后10个工作日内做完抵押登记后就可以领取了。
　　按揭贷款房产证领取流程：
　　1、按揭购房的房产证一般按照房屋买卖合同规定由发展商负责办理;
　　2、房产证办出来后，原件通常押在银行;
　　3、等借款人还清银行贷款后就可以从银行拿回房产证;
　　4、拿证的时候还要让银行解除抵押登记。
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