黑河合同纠纷律师

请求:1.确认杨某英与杨某文关于北京市大兴区一号房屋口头借名买房协议有效；2.杨某文协助杨某英办理北京市大兴区一号房屋的过户登记手续；3.本案的诉讼费由杨某文承担。事实与理由：杨某英与杨某文系姐妹关系。2005年4月24日，杨某英与杨某文达成一致，由杨某英借用杨某文名义购买北京市大兴区一号房屋（以下简称：案涉房屋），双方约定房屋登记在杨某文名下，实际房主为杨某英所有，并签署一份说明，内容为:购买一号室房屋一套，房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有。2005年4月24日，杨某文与北京S公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为404692元。合同签订后，杨某英支付了全部购房款并缴纳了相关税费。开发商交房后，杨某英一直在案涉房屋中居住至今。2005年，案涉房屋办理产权证，登记在杨某文名下，但该房产证一直由杨某英持有。此后，杨某英多次要求杨某文按照之前的约定办理房屋过户登记手续，但杨某文推诿懈怠，拒绝办理，双方数次协调无法达成一致。望法院查清事实，支持杨某英的诉讼请求，维护杨某英的合法权益。被告辩称杨某文辩称，不同意杨某英的全部诉讼请求。本案杨某英与杨某文不存在借名买房，而是合伙出资买房。2005年房子要涨钱，杨某文离婚，杨某文的前夫给了一部分钱。杨某英与杨某文的姐妹关系很好，商量一起买套房，双方共同出资，以杨某文的名义购买，约定房子先出租。约定由杨某英先住，给杨某文租金，由杨某英出资装修，一直由杨某英居住。2016年杨某英与杨某文的父亲去世后，留给杨某英和杨某文一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给杨某英，杨某英承诺将父亲留下房产中的份额给杨某文，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。法院查明杨某英与杨某文系姐妹关系，杨某文系杨某英二姐。2005年4月24日，杨某文（买受人）与北京S公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定杨某文购买案涉房屋，总金额404692元；买受人按分期付款方式按期付款：于2005年4月24日付清房款200000元，于2005年6月15日前付清剩余房款204692元。房产证登记的房屋所有权人为杨某文。杨某英主张案涉房屋系其借用杨某文之名购买，因当时其户口本和身份证丢失，家人又在外地，所购房屋房价马上要涨，补办证件时间来不及，故借用杨某文之名购买。据此，杨某英提交书面说明一份，内容为：“购买一号室房间一套。房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有。特此说明。”上述说明中有杨某文、杨某英及证明人杨某萍（杨某英三姐）的签字。杨某英称该说明系与开发商签订合同前在杨某萍家中由杨某文书写，杨某文表示不记得曾经写过上述说明，但不申请鉴定，并称即使假设是杨某文所写，从内容上看上面写着房间一套，杨某英只是购买了部分房间，也只能证明是二人合伙买房。杨某英主张案涉房屋购房款均系其本人支付，因房屋买卖合同系由杨某文签订，故由其本人将购房款通过转账或现金方式转给杨某文，由杨某文转给开发商公司，并提交了银行业务凭证及单据予以证明，上述银行业务凭证及单据的时间主要集中于2005年4月23日至2005年5月6日期间，其中2005年4月24日的银行个人业务凭证显示由杨某文账户向开发商公司指定账户转账200000元，其余银行业务凭证及单据为杨某英的取款凭证，取款时间及取款金额与房屋买卖合同中显示的购房款金额及支付时间能够基本对应。另杨某英为证明存在借名买房的事实，提交了案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、装修协议书、购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证、机顶盒置换客户服务协议书、客户确认单、申请表、登记表等予以证明，上述材料的原件系由杨某英保管。杨某文主张其与杨某英之间不存在借名买房，案涉房屋系其与杨某英合伙出资购买。杨某英离婚时前夫支付了一笔钱，2005年因房价要涨，其与杨某英商量一起共同出资，以杨某文的名义购买案涉房屋。杨某文表示因杨某英告知与其丈夫关系不太好，故由杨某英出资装修案涉房屋并一直居住，同时约定向杨某文支付租金，但后来杨某英称有孙子后没有那么多钱，2011年之后就没再给了。另杨某文主张2016年杨某英与杨某文的父亲去世后曾留给二人一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给杨某英，杨某英承诺将父亲留下房产的份额给杨某文，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。为证明上述事实，杨某文提交民事调解书、租房协议、判决书及微信聊天记录、收条及银行银行账户明细予以证明。杨某文提交的调解书中提到其前夫给付杨某文经济补助300000元。杨某文提供的租房协议并非直接书写的原件，签订时间为2005年6月1日，所涉租赁房屋即为案涉房屋，协议书提到甲方持有房屋所有权证，房屋精装修，配置全新家电家具及生活用品，甲方承担物业管理费、供暖费，乙方向甲方交纳房屋租金。杨某文提供的银行账户，根据其开户时间及销户时间应专为支付案涉房屋购房款而设立。杨某文主张账号2005年5月10日有两笔取款3108元及28000元同日转入杨某英的账户，可以看出杨某文对购房有出资。杨某文提交的收条为杨某文自身书写，并非直接书写的原件，且未有杨某英的签字。杨某文提交的其与杨某英之间的微信聊天记录中提到二人继承房屋及本案案涉房屋过户事宜。另双方认可案涉房屋自交房至今一直由杨某英居住使用。裁判结果一、确认杨某英与杨某文关于北京市大兴区一号房屋的借名买房协议有效；二、杨某文于本判决生效之日起十日内协助杨某英将北京市大兴区一号房屋过户登记至杨某英名下。房产律师靳双权点评双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。杨某文对杨某英提交的书面说明真实性不予认可，主张不记得曾经写过上述说明，但表示不申请鉴定，法院对杨某英提交的书面说明予以采信。该说明载明“房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有”，且有杨某英、杨某文二人的签字及其二人共同姐妹杨某萍作为证明人的签字。杨某英提供的银行业务凭证及单据显示的取款数额及时间与案涉房屋的购房款及支付时间能够相互对应，案涉房屋交房后由杨某英装修并且杨某英自房屋交付之日一直实际在上述房屋内居住使用至今，案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、机顶盒置换客户服务协议书及购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证等原件均在杨某英处保管，综合考虑上述事实有充分证据得以证明，相互之间亦能相互印证，法院认定杨某英与杨某文之间存在借名买房的协议约定，形成借名买房法律关系。结合本案案涉房屋属于普通商品房，双方未有其他证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益，故双方之间的借名买房协议约定应为合法有效，法院认定杨某英系案涉房屋的实际权属人。据此，对杨某英要求确认其与杨某文之间关于案涉房屋借名买房协议有效，并由杨某文协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，法院予以支持。杨某文依据书面说明中载明的“购买一号室房间一套”，得出系杨某英、杨某文二人合伙买房，杨某英只是购买了部分房间，根据书面说明的上下文之间的文义及常理理解，上述推理难以成立。杨某文提交的租房协议并非直接书写的原件，协议书中提到的甲方即杨某文持有房屋所有权证，精装修房屋，配置全新家电家具及生活用品，承担物业管理费、供暖费等内容与杨某英提供的证据所反映的实际情况并不相符。杨某文提交的收条为其自己书写，未有杨某英的签字。杨某文提交的民事调解书及银行账户明细、微信聊天记录不足以证明其所陈述的对案涉房屋购房款出资200000元的事实，且杨某文对其主张的系双方合伙购房未提交其他充分证据予以佐证，结合杨某英提交的书面说明内容，对杨某文主张案涉房屋系其与杨某英合伙购买，法院不予采信。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

周某杰向本院提出诉讼请求：1.判令周某文和周某杰各自继承北京市西城区一号的房屋（以下简称一号房屋）五分之二的份额；2.判令周某武和周某英各自继承一号房屋十分之一的份额；3.本案诉讼费用由被告承担；4.判令周某英支付占用一号房屋的居住费用共计18万元（自2018年1月31日起计算，每月1万元，计算至起诉日）。事实与理由：原、被告的父亲周父于2001年10月9日去世，于2003年1月15日办理了户口注销手续。原、被告的母亲周母于2018年1月31日死亡，目前未办理户口注销手续。2001年4月6日，被继承人周母与房屋拆迁部门签订了《拆迁就地安置协议》，拆迁部门将原房屋拆迁，并对原、被告父母进行安置，安置地点为北京市西城区一号。2004年3月15日，被继承人周母办理了诉争房屋的产权证。2004年12月18日，被继承人周母订立了公证遗嘱，将其在一号房屋的所有权份额由周某文、周某杰共同继承。被继承人周母去世后，原、被告就一号房屋继承一事无法协商一致，现一号房屋由被告占用。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判决。被告辩称被告周某英辩称，不同意原告提出的诉讼请求。一、被继承人周母订立的公证遗嘱存在意思表示不清的情形，遗嘱内容并非周母的真实意思表示，且该遗嘱存在订立过程中程序严重违法的情形，该遗嘱应为无效遗嘱。二、被继承人周父、周母的真实意思表示是由被告周某英继承一号房屋，被告有权继承一号房屋的全部产权份额。2001年初，周母名下的平房拆迁，因周母、周父没有能力支付购房款，二人明确表示谁出购房款将来他们百年之后买的房屋归谁。周某英将单位给自己的房屋退掉，为父母支付了购房款，当时买房的全部事宜均由父母全权委托周某英办理。在签订协议支付购房款后，三原告以各种理由找父母及周某英闹事，周父及周母决定给周某英订立遗嘱，但周父手抖不能亲笔书写，且周母不会写字，因此周父要求周某英按照其口述内容写遗嘱，周某英遂打印出遗嘱，在见证人秦某婕、石某的见证下，周父在遗嘱上签名，并代周母签字。该份证明因周父、周母不能书写而采用打印的方式，且在两个见证人在场见证的情况下由周父签字，并代周母签字，同时两个见证人亦签字，注明了年、月、日，虽未明确采用遗嘱二字，但从其表达的内容可知，该份证明为代书遗嘱，表达形式完全符合代书遗嘱的特点。2002年9月4日，在交房拿钥匙时，因拆迁单位需要周母的授权，周母以委托人的身份再次明确表示拆迁所得的一号房屋在其百年之后归周某英及其配偶赵某兰所有的真实意愿。之前民事判决书认定一号房屋购房款由周某英实际支付，被继承人死亡后归周某英所有的事实，二审法院对此事实再次进行了确认。同时，周某英不论是作为法定赡养人还是作为与被继承人的约定，对被继承人履行了主要的赡养义务。三、一号房屋在周母去世后，周某文、周某杰也一直居住在此房屋，并非原告所述由被告一人占有。法院查明被继承人周父、周母系夫妻关系，二人育有四个子女，即周某英、周某杰、周某武、周某文。周父于2001年10月9日死亡，周母于2018年1月31日死亡。审理中，原、被告一致陈述周父的父母均先于周父死亡，周母的父母均先于周母死亡。一号房屋是由2001年4月北京市西城区拆迁后安置的回迁房。2004年3月房屋所有权证下发，登记在周母名下。2018年7月20日,周某英以合同纠纷为由将周某杰、周某武、周某文诉至本院，要求周某杰、周某武、周某文履行周某英与周母就一号房屋达成的借名买房协议，将该房屋产权协助过户至周某英名下。本院审理后认为关于周某英实际支付涉案房屋购房款一节，周某英提交的存款支取清单上所载明的日期与涉案房屋购房款交纳日期一致，支取款项总计90000元，与涉案房屋购房款总额130451.31元相比，所占比例较大；周父在关于拆迁问题的证明中阐明涉案房屋购房款由周某英支付（该证据由见证人石某出庭确认其真实性），周母在落款签名的字条中亦阐明涉案房屋购房款由周某英支付，上述证据已经形成证据链，本院经审查并结合相关事实，确信由周某英实际支付涉案房屋购房款具有高度可能性，因此，本院认定该项事实存在，涉案房屋购房款由周某英实际支付。周某武、周某文虽对上述证据不予认可，但并未提交相反证据证明其主张，本院对周某武、周某文的质证意见不予采纳。关于周某英与周父、周母就涉案房屋达成借名买房意思表示一节，周某英提交的关于拆迁问题的证明及周母落款签名的字条中均没有明确表明双方存在借名买房的意思表示，通过证据、证言的字面意思，可以推断出周父、周母的真实意思表示为：由周某英实际出资购买涉案房屋，并对周父、周母进行赡养，周父、周母死亡后，涉案房屋归周某英所有。上述证据、证言并未体现出周某英作为借名人，周父、周母作为出名人，涉案房屋暂登记在周父、周母名下，涉案房屋所有权归借名人周某英所有的意思表示。因此，关于周某英与周父、周母就涉案房屋达成借名买房意思表示的主张，本院难以采信，该项主张不能成立。”本院判决驳回周某英的诉讼请求。周某英不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，原、被告均确认该房屋属于周父、周母的夫妻共同财产。2004年12月18日，被继承人周母在北京市西城区公证处订立《遗嘱》一份，内容为：“遗嘱立遗嘱人：周母，对我的财产作如下处理：在我名下在北京市西城区一号有楼房壹套，系我与丈夫周父夫妻共有财产。我的丈夫于二00一年十月九日死亡，我们家庭内部未办理继承分割手续。在我去世后，我自愿将上述房产中属于我的份额及应继承丈夫周父的份额全部留给我的女儿周某杰、周某文二人共同继承。女儿周某杰、周某文二人共同继承上述房产后，只归其个人所有，其配偶不享有任何权利。立遗嘱人：周母（此处为手写签名）二00四年十二月十八日”同年12月20日，北京市西城区公证处公证。被告认可该公证遗嘱的真实性、关联性，不认可证明目的。被告认为该公证遗嘱的订立存在违反法律法规的情形，公证遗嘱并非周母的真实意思表示。被告申请对遗嘱公证档案中录音的完整性、真实性进行司法鉴定。但此鉴定材料不具备该中心鉴定条件，决定不予受理。另查明，被告于2020年5月1日向北京市公证处提出申请，对周母遗嘱公证书提出异议，申请予以撤销。北京市公证处研究决定：我处出具的遗嘱公证书无不当之处，故不予撤销。”被告提交一份《关于拆迁问题的证明》，内容为“1、全权委托长子周某英办理所有拆迁事宜；2、我们老两口没钱买回迁房，由长子周某英出钱买房，今后我们老了，房子归长子周某英所有；3、我们老两口岁数大了，需要人帮助；回迁后跟长子周某英一起过。为避免家庭纠纷，特立此证明。证明人：（以上内容均为打印）周父代（此处为手写）见证人：秦某婕、石某（此处为手写签名）2001年8月25日（此处为打印）”。被告另提交一份委托书，内容为“周父男69岁，周母女72岁，两人为夫妻，由于市政拆迁可以原地回迁，需交回迁款14万元。经我们老两口商量决定，由于我们老两口退休无力支付回迁款，特委托长子周某英、儿媳赵某兰支付回迁款，并负责我们老俩口养老送终，百年之后房归长子周某英、儿媳赵某兰所有。其他子女不得有争议。委托人：周母2002年9月4日（以上内容均为手写）”。被告以上述两份证据证明被继承人周父、周母生前订立遗嘱，即《关于拆迁问题的证明》，明确表示由周某英继承一号房屋。原告认为上述两份证据存在重大瑕疵，无法证明两份证据真实、合法，周父的签字地点在医院，当时老人身体状况不好，已无法表达自己的真实意愿。周母的签字地点在家里，但周母系文盲，没有文化，只会写自己的名字，不认可委托书落款处周母签字的真实性，周母不可能理解委托书的内容，周某英不可能向周母宣读委托书的内容。裁判结果一、位于北京市西城区一号的房屋由原告周某文、周某杰及被告周某英共同继承，其中原告周某文、周某杰各占四分之一份额，被告周某英占二分之一份额；二、驳回原告周某文、周某武、周某杰的其他诉讼请求；三、驳回被告周某英的其他诉讼请求。房产律师靳双权点评遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。本案中，一号房屋系拆迁安置房，原、被告均确认该房屋属于周父、周母的夫妻共同财产。周父、周母死亡后，该房屋转化为二人的遗产。现无证据证明周父、周母对共同财产另有约定，在分割遗产时，应先将共同所有的一号房屋的一半分出为配偶周母所有，其余的作为周父的遗产予以分割。关于被告主张的2001年8月25日周父、周母所立遗嘱，即《关于拆迁问题的证明》。该份证明被告提供了原件，且有证人证言予以佐证，三原告不认可该证明的真实性，但并未提供相反证据证明其主张，故该证明的真实性法院予以确认。从内容上来看，该证明涉及了死亡后处分个人财产的内容，具有遗嘱性质。从形式上来看，该证明的内容均为打印，且有周父的签名，两位见证人在场见证并签名。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条的规定“打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。”该证明符合上述法律规定，应为打印遗嘱。该遗嘱虽系周父、周母以夫妻双方名义共同订立的处理夫妻共同财产的遗嘱，但周母未签名，故涉及处理周母财产的部分无效。关于2004年12月18日周母所立遗嘱，该遗嘱系由公证处办理，真实性法院予以确认。该份公证遗嘱形式上符合法律规定，内容明确具体，法院认定该遗嘱合法有效。被告主张该公证遗嘱的订立存在违反法律法规的情形，公证遗嘱并非周母的真实意思表示，应予撤销，但并未提供相应的证据证明其主张，法院不予支持。周父生前留有遗嘱，其遗产按遗嘱继承分割，故一号房屋属于周父所有的一半份额由周某英继承。周母生前立有合法有效的公证遗嘱，明确表示属于其所有的一号房屋份额及应继承丈夫周父的份额指定由周某杰、周某文共同继承，故原告主张周某杰、周某文按遗嘱平均继承周母上述遗产，有事实和法律依据，法院予以支持。综上，一号房屋由周某杰、周某文、周某英共同继承，其中周某杰、周某文各占四分之一份额，周某英占二分之一份额。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

2006）爱民商初字121号民事判决，判