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房子“一房二卖”吃官司返还定金是原则

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2019-03-20 09:49

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　　一边忙着和购房者签合同、收定金，一边转手就把房子卖给他人，“一房两卖”的房主被购房者愤而告上法庭后竟辩称自己不是房屋的权利人无权处分，面对举证的要求，该房主却两手空空，谎言不攻自破。近日，崂山区人民法院对此案作出一审判决：被告朱某和青岛某不动产经纪有限公司苗岭路分公司各向原告唐某返还定金5000元。

案情

　　2009年10月5日，市民唐某通过青岛某不动产经纪有限公司苗岭路分公司与朱某签订了房产买卖合同，双方约定朱某将其位于崂山区同安路的一处房产连同地下车库以109万元的价格出售给唐某。为了保证合同能依约履行，双方还特别约定了定金条款：唐某一次性支付定金5000元，如其违约则无权要求返还;如朱某违约则应双倍返还。此后，唐某依约支付了定金，并由经纪公司代收。

　　本以为能按时入住，不料当唐某前去办理过户手续时竟发现该房屋已另卖他人。吃惊之余，她多次找到朱某和经纪公司讨要说法，但对方一直搪塞，给不出满意的解决方法。无奈之下，唐某选择了诉讼维权，一纸诉状将朱某和经纪公司告上法庭，要求两被告连带返还购房定金一万元。

　　庭审中，两被告均认可唐某主张的事实，“虽然对方说的是实情，但我并没有权利处分房屋，所以我们签订的合同是无效的，定金条款也应无效。”朱某辩称。而经纪公司的委托代理人则认为，公司并无任何责任，不应承担连带责任。当法官要求朱某提交证据以证明其对房屋不享有权利时，他未能提交任何证据。

　　法院经审理认为，唐某通过经纪公司与朱某签订的合同是各方真实意思表示，合法有效，应严格遵守履行。朱某虽抗辩称其无权处分房屋，但未能提交证据证明，对其主张法院不予采纳。换言之，即便朱某确为无权处分人，他在明知自己无权的情况下仍与唐某签订房产买卖合同，其行为也明显不当。因朱某的责任造成房产合同无法继续履行，唐某要求其承担违约责任的主张，理由正当，法院予以支持。

　　经纪公司在房产买卖过程中承担中介服务，唐某要求其承担连带给付责任的请求于法无据，法院予以驳回。经纪公司应将代收的定金返还给唐某，剩余款项由朱某支付。

　　据此，法院作出上述判决。

　　法官评析

　　近年来，随着人们住房需求的不断增加，房屋买卖案件，特别是二手房买卖案件数量不断上升，其中大部分案件是出卖人因各种原因不履行合同而导致违约所致。

　　本案中，被告以无权处分为由主张合同无效，经审查，法院认为其未能提交相关证据予以证明。同时，即使被告确为无权处分人，但其在明知自己无权处分的情况下仍与原告签订房产买卖合同的行为亦明显不当，导致房产合同已无继续履行的可能，其责在被告，因此被告应当承担违约责任，双倍返还原告定金。法官提醒购房者：在购买房屋时应穷尽必要手段查询出售者是否是房屋的所有人，中介机构也应尽到相应的职责义务提供真实信息。

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