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陕西凤县调查：农房抵押，求解农民贷款难

法律快车官方整理

2019-03-15 07:21

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日前，“一行三会”发布《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，要求有效扩大抵押担保范围。一些地区率先试点农民住房抵押贷款，但进展缓慢。一方面，申请贷款的成本偏高；另一方面，试点地区还没有形成农房交易市场，银行抵押房屋变现难

　　农房抵押贷款利息比其他担保贷款还低

　　今年初，陕西省宝鸡市凤县的张吉成等4名农民通过抵押自家的农村房屋分别获得1万元至2万元贷款，成为这项贷款政策的首批受益者。张吉成2008年开始发展生猪养殖，作为普通农民，他的融资渠道和融资能力十分有限，生意没法做大。正在为借钱发愁时，用农村房屋抵押贷款的政策帮了张吉成。根据房产管理部门评估，他家8间砖混结构的二层楼房和4间砖瓦房价值近21万元。张吉成把自己的房子向信用社抵押，贷款2万元用来扩大经营规模。“我算了一下，房屋抵押贷款不但方便，利息还比以前的担保贷款下浮1个百分点，减轻了我还本付息的压力。”张吉成开心地说。

　　和张吉成同村的罗胜利称农村房屋抵押贷款是“雪中送炭”。他一直为矿上跑运输，年初赶上矿价下降，他的运费支不出，“连油钱都没有”。这次贷的2万元解了他的燃眉之急。

　　黄牛咀村是凤县实行农村房屋抵押贷款的试点村。凤县信用联社理事长张宝存表示：黄牛咀村的经济基础比较好，矿产、运输、养猪是村民们的主要收入来源，农户们普遍都盖起了10万元以上的新房，可以降低放贷的风险。黄牛咀村村委主任潘光召对信用社则赞不绝口：“他们走村串户，摸底了解，给我们办好各种手续，对我们村的发展起了很大作用。”

　　农民贷款需求大，门槛却很高

　　近年来，凤县经济发展较快，农民纯收入也连年翻番，2009年达到4695元。经济在发展，但“贷款难、难贷款”却越来越成为制约凤县农村发展的一个突出问题。凤县县委副书记张信可说，一方面农民的贷款需求在加大；另一方面贷款的门槛仍然很高，小额信贷的最高授信只有5万元，超过了就必须找担保和抵押。

　　为解决农民贷款难的问题，凤县今年3月推出了《农村住房抵押借款登记管理办法》，启动了农村住房抵押贷款试点。《办法》规定：凤县范围内拥有农村住房所有权的个体工商户以及具有完全民事行为能力的自然人，可以农村住房抵押担保方式申请贷款。同时，对借款人应具备的条件，住房产权登记和抵押登记等均作了详细的规定。

　　中国人民银行凤县支行行长刘宝秦告诉记者，考虑到《物权法》不允许以宅基地使用权设定抵押，即宅基地不能作为向金融机构融资贷款时的抵押品，抵押权的效力不包括该房屋占用的宅基地使用权，因此凤县实行的是农村住房抵押。

　　产权归属和住房市场等问题待解决

　　凤县农民普遍认为，农房抵押贷款是个好事情，但目前进展却十分缓慢。半年间只有4个农户贷过款。此外，申请贷款的成本也让农民感觉有点高，土地评估、房产评估和办证费，要花100元；赶不上现场办公，农民自己要跑乡镇跑县上，各个部门找人，间接成本更高，“挺耽误工夫”。

　　但张宝存碰到的困难更大，“试点实际上还很难操作，问题在土地制度和产权归属上，这些问题短时间内还很难解决”，他说。由于目前凤县没有形成农村房屋的交易市场，因此，银行对农村房屋的变现仍然非常困难，“问题主要在市场交易上，银行总不能到处去卖房子吧？”张信可还担心：“农民用住房权益作抵押，一旦无法按时偿还贷款，农民住房被银行收回可能引发较大的社会矛盾。”　

　　农村住房的评估机制和流转平台有待完善

　　目前，凤县信用联社正在积极会同土地、房产等部门对全县的农村住房进行摸底登记，办理房屋产权证。为了保证农户的权益不受损害，信用社特别邀请村民委员会主任、村民代表和土地、房产部门一起组成评估小组参与评估。黄牛咀村已经有80%的农户领到了产权证，大家对自己房屋的价值评估普遍感到满意。

　　虽然障碍重重，张宝存表示仍会全力推进。“这毕竟是利国利民的大好事。”要想把这好事办扎实，凤县农业银行副行长陈强认为：首先，要建立一套公平合理的农村住房价值评估机制。其次，必须以政府为主导，建立农村房屋的流转平台，解决银行的后顾之忧。陈强还建议，凤县有75%以上的森林覆盖率，林权抵押也能解决农户的后顾之忧。

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