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开发商隐瞒房屋抵押购房者获双倍赔偿

法律快车官方整理

2019-11-03 02:11

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　　核心内容：在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍一个因隐瞒抵押权而产生的商品房销售欺诈案例，希望能够为广大读者提供帮助。

　　【内容提要】

　　一、案例介绍

　　二、法院判决

　　三、律师分析

　　正文：

　　买房子是人生大事，不仅因为金额巨大动辄几十万上百万，还因为房屋属于不动产，交易、登记制度都与普通商品不同。附加在房屋之上的权属(如抵押权、质押权、典权)，无法像挑选苹果时检查是否有虫蛀一样简单分辨，却有着动摇根本的巨大作用。以下是一件因隐瞒抵押权而产生的商品房销售欺诈案例。

　　所购房屋早被抵押屋主怒告地产公司

　　2004年8月24日，广州市民王某与某房产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，王某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权利(比如抵押权)，房产公司应以书面形式公示和明确告之王某。

　　合同签定当天，王某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日王某的按揭贷款划如开发商的帐户。在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给王某。

　　然而直到2005年6月，房产公司都迟迟不肯为自己办理房屋的权属证书，王某遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，王某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，这套房子在2002年9月就因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，被法院司法查封并准备拍卖抵债。

　　地产公司故意欺诈被判赔偿

　　在向律师咨询后，王某向法院提起诉讼，要求撤消《商品房买卖合同》，并要求房产公司双倍返还已付购房款。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。

　　2005年9月，法院对该案作出缺席判决。法院认为，地产公司与原告王某签订《商品房买卖合同》时，其故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后也不能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决：撤消双方签订的合同《商品房买卖合同》;被告返还购房款;除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。[page]

　　律师解读：

　　目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢?以下是律师对本案的分析：

　　一、地产公司错在哪里?

　　首先本案中房产公司销售给王某的商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使王某在不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了王某的合法权益。

　　房产公司在和王某签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从王某所了解到的情况来看，从2004年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据《民法通则》第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。

　　二、为何王某能提出撤销购房合同?

　　房产公司有向王某告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。房产公司在和王某签订销售合同时在《商品房买卖合同》中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知王某。《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

　　三、王某为何能获得双倍赔偿?

　　我国《消费者权益保护法》第49条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”不少业内人士认为，商品房是商品。按照我国《消费者权益保护法》的规定，只要是公民为了生活的目的而购买商品的，无论是什么商品，都受到《消费者权益保护法》的保护。这里面规定的商品，不管是大宗商品还是小宗商品都应该适用这个法律，而此中也并没有排除房地产、汽车等商品。在本案中，审理该案的法院就采信了这样的法律观点，让地产公司付出双倍赔偿的代价。[page]

　　但是，尽管随着这几年房地产开发的不断升温，房地产纠纷及消费者投诉大量增加，因开发商的欺诈行为而被判双倍赔偿的案例却极少见。主要的理由是担心如此判决会影响房地产开发及城市建设的进程。而且房地产开发标的巨大，这样判决开发商承受的风险过大，而消费者的双倍赔偿请求如获支持，少则几十万元，多的甚至上百万元，就个案而言这种赔偿显失公平等等。

　　然而许多业内人士认为，如果法院判决给予买房者双倍赔偿，并不违背实质公平和实质正义。消费者请求如果得到法院支持，得到巨额赔偿，但非不当得利，而是有法有据的。而一旦原告没有获得法律上的救济，一边是开放商获取数额上百倍的非法暴利，另一边是买房者的血本无归，无家可归。房地产开发商是社会的强势者，买房者绝大多数都是普普通通的居民百姓，法律应该保护谁的利益，我们不用多想便可知道了。

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关联法条

《中华人民共和国民法通则》第七十一条

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条

《中华人民共和国担保法》第四十九条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条