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未经共有人同意房屋买卖协议无效

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2020-05-20 00:37

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　　核心内容：未经共有人同意，擅自签订动迁房买卖协议是否有效？应该如何处理此类纠纷？下面，法律快车小编通过一个真实案例为您详细介绍。

　　【案情介绍】

　　2006年8月，吴某平位于宝山区一处的农村宅基地房屋动迁，该农村宅基地房屋《上海市宝山区农村居民建房用地申请表》上载明，申请人为吴某平，家庭成员包括妻子卢某英、儿子吴某龙，根据动迁政策，吴某平分得四套分别位于宝山区菊联路***弄22号***室、23号***室、24号***室、25号***室的安置房屋。2006年9月，吴某平背着妻子卢某英、儿子吴某龙将其中一套位于宝山区菊联路***弄25号***室(以下简称系争房屋)安置房屋出售给买受人左连生。

　　双方签订了《动迁安置房买卖协议书》，协议约定“房屋出售方甲方吴某平、卢某英、吴某龙，房屋买受方乙方左连生，房屋合同价人民币50万元，房款结清交房，房屋交付时甲方义务一并将房屋、房产权证、销售发票、有效凭证交付乙方，甲方取得房屋产权证后一并与乙方去房地产交易中心办理抵押登记，办理转籍手续时的所有费用由乙承担，违约支付房价双倍的违约金等内容。”协议落款处，吴某平本人签字并代签了“卢某英、吴某龙”的名字，左连生本人签名。协议签订后，左连生支付了所有购房款，吴某平如期交付了房屋，左连生接收系争房屋后即装修并入住至今。

　　系争房屋签订买卖合同时并未取得房屋产权证，2008年1月，系争房屋产权证办出，房屋产权人登记为吴某平、卢某英、吴某龙三人共同共有，并备注配套商品房，自2008年1月25起五年内不得转让、出租。

　　系争房屋产权证办出后，产权共有人之一的吴某龙认为系争房屋的出售未征得其同意，且房屋价格呈现翻倍上涨，遂于2011年1月向法院提起诉讼，主张系争房屋的买卖协议无效，要求左连生返还系争房屋。

　　本案争议的焦点是：作为系争房屋产权共有人之一的吴某龙，未在房屋买卖协议上签字，现主张房屋买卖协议无效能否得到法院的支持？

　　【法院判决】

　　吴某龙要求确认吴某平与左连生就宝山区菊联路***弄25号***室签订的房屋买卖协议无效，并要求左连生返还房屋的诉讼请求，不予支持。

　　【律师分析】[page]
　　吴某龙遇到的问题具有一定的普遍性。由于拆迁安置房出售价格相比市场价优惠一些，不少买家不惜冒着买卖合同效力待定、特别是受当今或今后一个时期“限购令”政策影响完全可能导致房产无法顺利过户等风险执意购买，因此，完全可能导致法律纠纷频发，建议购买方慎重，当然了，若买家决意购买，黄方明律师建议在动迁房屋买卖协议的草拟上引起重视，可委托专业律师提供相应的法律帮助，由专业律师从房屋买卖协议的草拟，动迁房真正权利主体的审核、办理动迁房的债权抵押登记、房屋买卖双方权利义务约定等方面加以规范，尽可能减少或防范风险。针对本案，黄方明律师认为，吴某龙的诉求法院不予支持有其必然性。

　　一、吴某平与左连生签订的房屋买卖协议应当有效。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第六款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”之表述，根据立法本意及法院的司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对的是那些不认定无效，即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案并非如此，拆迁安置房是国家依法实施房屋征收后，依法建造、依法交付使用的，只是考虑到动迁安置房的特殊性，产权登记的办理手续往后延迟，暂时无法办理产权证。

　　另据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定反映出即便因为没有房屋产权证也不必然导致合同无效，何况本案中系争房屋吴某平、卢某英、吴某龙在2008年已经取得了房屋产权证，那么，吴某龙再以此为由，主张合同无效是没有法律依据的。[page]
　　二、吴某龙以动迁房5年内限制交易为由主张房屋买卖协议无效理由不足。

　　上海市住房保障和房屋管理局于2005年11月15日出台《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定：“配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。”2010年10月27日上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》将动迁房上市期限由五年调整为三年。上海住房保障和房屋管理局出台的相关规定仅是规定性文件，并非法律、行政法规，因此，上海住房保障和房屋管理局就动迁房上市交易进行限制，既便当事人有违这一规定，并不必然导致房屋买卖合同的无效，其直接后果仅是房地产交易部门拒绝办理系争房屋的产权过户登记而已。

　　三、系争房屋买卖协议的实际履行也无法支持吴某龙主张协议无效的诉请。

　　本案吴某平作为被拆迁户的代表与拆迁人签订动迁安置补偿协议取得四套安置房屋，将其中一套即系争房屋转让给左连生。吴某平作为一家之长，一般情况下应当能够代表该户作出处分，法庭上卢某英也认可后来知悉系争房屋的出售事宜。另外，吴某平、卢某英、吴某龙作为一家三口在一起居住生活几十年，吴某龙对安置取得的四套房屋应当是明知的，再者，四套安置房屋在2008年就实际取得，从常理判断，吴某龙不应该不知道该四套房屋的使用情况，而吴某龙在长达近三年的时间里未提出任何房屋转让异议，可以认定吴某龙知道并同意将系争房屋卖给左连生。吴某平将系争房屋转让给左连生系代表全家的处分行为，该行为合法有效。吴某龙要求确认系争房屋买卖无效的诉请，有违诚信原则。

　　综上，法院作出以上判决。