港资开发商燕郊遭遇官司 河北省高院介入案情

“没有想到，竟然会有那么多小区的住户会被别有用心的人动员起来，他们一次次用上访来威胁，无非是想得到一些不切实际的补偿。这种架势，弄得我心力憔悴，人都快挺不住了。”因为小区住宅的问题而大动干戈继而数度闹上法庭。日前，港商邱允慎在提起他在三河燕郊经济技术开发区开发的祥馨日升小区中遭遇的一系列尴尬时不禁大为感叹，一个数度遭遇官司的小区身陷官司泥潭，真让人不堪其累。

　　作为最早投资河北的香港成功商人邱允慎，身上拥有一连串的光环，河北省政协委员、石家庄政协常委、河北省国际促进会（副会长）、河北省工商质量保障商会（副会长）、河北省总商会（顾问）、福建省闽台高校文化交流促进会顾问、河北祥馨房地产开发有限公司董事长。

这些荣耀和光环，与官司联在一起，足以使人震惊。

　　政府热情相请

　　1978-1992年，中国进入经济体制改革艰难探索期。海外华侨作为中国对外开放、发展对外经贸合作和科技交流中最积极最热情的一支力量，在改革开放初期百废待兴的情况下，给中国带来了大量资金、技术和先进管理经验，不仅促进了中国经济的快速发展，也为其它外资进入中国起到了良好的示范作用。邱允慎就是其中的一位。作为商人，邱允慎当时敏锐地得出判断：“‘内地必将会掀起一股变革的力量’，这是千载难逢的绝佳机会”。邱允慎判断的依据是，我国由单一农业向农业、制造业、现代服务业协调发展转变，由依靠外资带动向多种所有制经济共同发展转变，由分散布局向集中布局推进集约发展、节约发展、可持续发展转变，由一部分人、一部分地区先富起来向共同富裕、和谐进步的转变，由城市规模扩张向城乡协调发展的转变，由粗放型增长向经济、政治、文化、社会、生态“五位一体”协调发展的转变。

　　于是，在香港、台湾等朋友圈，积极奔走，其中一些与之志同道合者，被其超前的战略眼光打动了，一起开始试水内地的谋划行动。

　　与现在相比，当时内地环境存在天壤之别，不可同日而语，投资环境极差。

　　比如，当初到内地投资时，出门只能骑单车，打长途也要到电信局；外资公司注册时，需在相关部门来回折腾，程序相当繁琐，才能完成注册；去政府部门批个项目要盖几十个章，且需很长时间等等。

　　在历经诸多艰辛，突破重重困难后，1992年，邱允慎与台湾朋友共同在河北三河市燕郊经济开发区，购买了河北省第一块国有土地，并成立了河北燕郊祥馨土地开发有限公司，这也是河北省第一家房地产公司，身为法人，邱允慎赢得了“河北投资第一人”的美名。

　　然而，正当万事俱备，想在内地展开拳脚、一展抱负时，邱允慎此前在燕郊的几千万投资，因种种原因，打了水漂，公司一时陷入了困顿。这种局面直到1994年仍未见好转，公司当时几乎就要破产，各项业务因此停顿7、8年之久，对他而言，甚至到了妻离子散的地步。

　　此后，随着河北省经济开始腾飞，房地产开始有了起色，投资环境有了很大变化，邱允慎多次到三河市燕郊经济开发区进行投资考察，受到了当地官员的热情招待。2002年，邱允慎已征得祥馨小区的全部土地，并全面进行建设。

　　据了解，祥馨小区位于燕郊经济技术开发区行宫东大街北侧，这处开发区中心地带，往南200米为102国道，距北京30公里，首都机场30公里，高速公路直通北京，930公交车每5分钟一班，交通十分便利。

　　邱允慎表示，当时在这建小区，是看得了这的发展潜力，而当地政府的热情也是其重要考虑因素。他当时认为，虽然在河北打拼了多年，但没有属于自已的产业，这是限制自己进一步发展的最大障碍。而有了自己建设的小区，再有政府的支持，相信企业未来肯定会有一番更大的作为。

　　基于此，河北祥馨房地产开发有限公司在三河燕郊经济技术开发区，成功开发了近10万平米综合商住、公寓楼于一体的祥馨日升小区，也因而建立了坚实的业绩。公司多次被河北省房地产协会、三河市人民政府，评为“先进单位、始价纳税大户”等荣誉称号。

　　就在为“祥馨日升小区”在燕郊全面开发告捷、弹冠相庆时，因当时匆匆开发遗留的问题，埋下了隐患，缠上了不合理的官司。

　　企业深陷困境

　　官司来得很突然，当邱允慎被三河市燕郊祥馨小区172户业告上法庭时，邱允慎惊呆了。

　　三河市燕郊祥馨小区172户业主称，1999年10月至2002年，这些业主先后从河北祥馨房地产开发有限公司处购得商品住宅楼。双方签订商品房买卖合同时，河北祥馨房地产开发有限公司给这些业主都发放了《祥馨日升小区简介》、《祥馨花园规划图》，在这两份宣传资料中有总体规划地理位置，对小区的1-6号楼的建设布局，公共绿地的位置，绿化率都做了具体的明确的说明和允诺。2002年4月，河北祥馨房地产开发有限公司私自变更祥馨小区总体规划，在原有的规划的共用面积、绿地上私建六栋别墅。河北祥馨房地产开发有限公司的行为严重的违反了双方签订的商品房买卖合同及给付业主的总体规划规定，严重地侵犯了业主的合法权益，故起诉至三河市人民法院，要求被告将侵占公用绿地上所建别墅所获得利润对172户业主进行赔偿。

　　邱允慎告诉记者，祥馨小区分三期建设，并分批征地，由南向北推进。一期于1992年征地15亩，主要建设别墅项目，已于1994年前建设完成；二期于1994年征地50亩用于公寓楼（1-6#楼）及南部门店建设；期间，由于1-6#楼间距不够，又于2000年补征10亩；三期于2001年征地70亩，用于建设公寓楼、别墅、门店及小区相关配套设施建设。

　　小区二期工程建设的时候，三期工程占地（即现1-6号公寓楼北侧70亩土地）尚未征地。在二期工程建设期间，祥馨公司制作了一张宣传效果图，用于二期房屋销售推广，效果图中显示小区雕塑广场北侧为空地（正是这张效果图，引发了与172个业主的诉讼）。二期工程后，小区又征地进行了三期工程建设，在三期建设时，对整个小区（连同原二期工程在内）进行了重新规划，建设了7-18号公寓楼、北侧门店、新增了小区娱乐中心、运动场、绿地停车场等公共设施，同时，在原小区雕塑广场北侧空地兴建了6幢别墅。这6幢别墅的建设，均得到了相关部门的审查批准。现小区建设已全部结束。1-18号公寓楼已全部出售，交付业主使用。全小区规划配套费也已全部交纳。

　　邱允慎还表示，在小区建设过程中，整个小区作为整体进行了重新规划，建设了运动场、停车场、娱乐中心等公共场所和设施，小区建设完全符合规划要求。河北祥馨房地产开发有限公司所建6栋别墅，是同步设计、同步施工、同步验收的，不存在北侧4栋合法，而南侧2栋违法的情形。施工许可证所载明的1800平方米（非1200平方米）建筑，众而上推断，明显为6栋别墅：而且，在质量监督报监务案表中，也明示所建别墅为6栋（见燕郊开发区规划建设局所颁发的2002-27建筑工程施工许可及建设工程质量监督报监备案表）。可见，河北祥馨房地产开发有限公司所建6栋别墅是得到有关建设部门认可和批准的建设项目。

　　诉讼背后的隐情

　　邱允慎接受记者采访时表示，当时，祥馨小区1??6号楼是其公司与当地一家建筑商合作开发的，但由于此后的7-18号楼由其公司独立开发，这样造成一部分人心怀不满。此后扩大小区规模，变更原规划，新增了各项配套设施，使小区实现了规模化，小区功能更齐全，公共设施更完善。但一部分心怀不满的人，借小区扩大规划，变更规划之机，大做文章。于是在其公司建设别墅过程中，鼓动少数人闹事。当时在开发区的支持下，事态平息，别墅也得以顺利完工。

　　然而，时至2003年12月，其中以一位社会人员（其本人根本不是购房业主）为头，带动少数人以有把握打赢官司，可得到高额赔偿为诱饵，煸动二期工程1-6公寓楼部分业主向公司索赔，理由是公司征地扩建小区及对空地重新规划的行为损害了原1-6号楼业主的利益。于是，他们多次去三河法院燕郊法庭立案，均被告知不能立案。之后，在少数人的鼓动下，又到燕郊开发区闹事，开发区领导为避免事态，就指示三河法院燕郊法庭立案处理，这样，一个不应立案的案件进入了诉讼程序。

　　邱允慎还介绍说，煽动部分业主为首的少数人征集到172名业主签名（后查实有30余人非业主所签），在三河法院燕郊法庭起诉，认为祥馨公司侵权，要求公司赔偿。其理由就是现在经调整后的小区规划与原二期工程所制作的小区效果图不一致，称二期占地范围内与效果图不一致部分为违章建筑（主要指小区雕塑广场北侧的两栋A型别墅），要求进行拆除及赔偿。

　　据记者了解，诉讼中，祥馨公司出示了有力证据，证明小区建筑及规划变更均经过有关部门批准。法庭到开发区调取了小区规划图，与现小区的建设及配套一致。对于雕塑广场北侧六幢别墅中的南侧两幢别墅，因开发区提供的资料不能准确判定申报情况，规划许可证及施工许可证上均只载明面积，未载明幢数，但在开发区规划建设局的竣工验收备案表中，对于别墅的幢数，则有明确的记载。

　　官司一波三折

　　河北省三河市人民法院于2005年5月31日作出（2004）三民初字第152号民事判决书，被告不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院。2005年8月18日，河北省廊坊市中级人民法院以（2005）廊民一终字第284号民事裁定书，撤销三河市人民法院（2004）三民初字第152号民事判决书，发回三河市人民法院重审。三河市法院于2006年6月16日作出（2004）三民重初字第152号民事判决书被告不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院。2007年4月10日河北省廊坊市中级人民法院以（2006）廊民一终字第468号民事裁定书，撤销三河市人民法院（2004）三同衙[了第152号民事判决重审。三河市法院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。这个官司一波三折，弄得港商邱允慎疲惫不堪。

　　值得关注的一点是，在河北省三河市人民法院的民事判决书中，所谓两栋超建的别墅的鉴定书是由“三河华信资产评估有限责任公司”出具的。

　　在三河市人民法院民事判决书上显示的是：两栋A型别墅经“三河华信资产评估有限责任公司”三资评字（2005）第47号资产报告评估，2栋A型别墅及中间共用交易厅的评估值为2459640元。该A型别墅在承建时的造价为每栋294500元，两栋造价为58900元。两套A型别墅的利润为1870640元。分摊至该小区270套房产总面积28746.2平方米，每平方米合款65.07元。上述事实有“三河华信资产评估有限责任公司”三资评字（2005）第47号资产评估报告，隆达建筑工程有限公司燕郊分公司的证明，本案原告提交的“祥馨日升小区简介”“祥馨规划图”，“购房合同”、购房发票、契税说明，被告的别墅规划许可证、施工许可证及双方当事人陈述为证。

　　“这个官司最主要的原因是，一审法院故意混淆侵权和违约，错误地认定事实及适用法律。”

　　邱允慎认为，原审原告所提起的为侵权（即所建6栋别墅中南两栋侵权）之诉，即本案系侵权纠纷，也就是说本案不作为违约之诉来审理。河北祥馨房地产开发有限公司与原审原告之间商品房买卖关系中所涉及的宣传资料是否构成合同内容，以及该买卖合同是否履行的问题，是违约之诉要解决的问题，在本案的侵权之诉中不涉及，可见，宣传资料是否构成合同的一部分与侵权与否无关。但一审法院却将这一属于违约范围的事项作为认定侵权事实的依据，显然张冠李戴，文不对题。在适用法律这方面，一审法院没有引用任何侵权的条文作为判决的依据，而是引用了《民法通则》和《合同法》中关于违约的法条作出判决，更可以看出原审法院人为故意错误判决的意图。

　　“从法律上讲，认定我公司是否侵权及是否应当作出赔偿，应以行政机关认定别墅建设为违法建设可以保留为先决条件。”

　　根据原审原告的起诉，要确定河北祥馨房地产开发有限公司是否构成侵权，必须判定河北祥馨房地产开发有限公司别墅建设行为是否构成违法建设。如果别墅建设不构成违法建设，则根本不存在侵权问题。

　　河北祥馨房地产开发有限公司的法律顾问告诉记者，根据我国法律及司法解释的规定，认定建筑为违法建设是建设行政部门职权范围的事项，是行政权，法院不能作为违法建设的认定机构。就本案而言，在行政机关没有作出别墅建设行为是否属建设的情况下，法院是无法判定别墅建设是否侵权的。

　　法律的公正性被践踏

　　邱允慎直言，“在具体案件执行过程中，法律的公正性被践踏了”。

　　“人民法院指定鉴定机构，应本着公开、公平、公正、透明的原则，在双方当事人在场的情况下，在众多有资质的鉴定机构中随时机抽取，而不是由人民法院随意指定，搞暗箱操作。”据了解，在河北祥馨房地产开发有限公司收到的廊坊市华信达资产评估有限公司资质材料中，并没有该公司具有司法鉴定资格的材料，而没有司法鉴定资格，是无权出具属于司法鉴定的评估报告的，其出具的报告也是无效的。邱允慎表示，就同一案件两次鉴定指定同一鉴定机构，显然违背了司法鉴定的相关原则，对于诉讼当事人是不公平的。
　　“廊坊华信达资产评估有限公司6月24日收到鉴定委托，在两天地时间里，就出具了评估报告，这种速度太不可思议了！鉴定机构既未到现场勘察，也未通知当事人准备材料或到场发表相关意见，就主观地依据上次鉴定资料作出评估结论，何来公正性？”

　　“本案从一开始就是一部分心怀叵测的人挑起来的，这部分人以四处上访为威胁，在这种压力下，原审法院违心地、故意地、人为地迁就原审原告，没有做到依法办事，致使案件长时间偏离依法办事轨道，已受到部分原告上访的压力，正在偏离依法办事的轨道，在向无理上访者妥协，没有站在公正立场上处理问题，实质侵害了我公司的合法权利。对此，我们除了抗争到底，没有别的选择。”邱允慎再次感慨地说。

　　据了解，河北省高院目前已介入邱允慎的案子。