二手房买卖交易时应当关注的主要事项

二手房买卖交易时应当关注的主要事项
一、房屋买卖交易前应当注意的事项
1、在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解。要查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有，在签订房产买卖合同时，能否全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
2、购房者要对即将进行交易的房产基本情况进行必要的了解。这主要包括房屋产权证是否真实；房产面积多大；该房产用途是什么；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。
3、应关注出卖房屋的质量以及出卖房屋保修期是否已过，以及物业合同中关于房屋维修的责任约定；即出卖房屋出现质量问题、设施、管线等是否已过保修期限；物业合同中就相关质量问题及维修责任进行约定。
4、对房屋上市交易资格的审查。
4.1如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
4.2如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
4.3如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。根据《中华人民共和国担保法》的规定，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
4.4如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售；
4.5所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；
二、签订房屋买卖合同时应当审查的事项
1、需要准备的证明材料有身份证原件或护照原件及复印件；未成年人的户口簿或出生证明；有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
2、认真审查合同约定内容
2.1当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。
2.2标的此处应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(需与第一条内容一致)，房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
2.3价款此处应写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
2.4履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理过户相关手续的时间和过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
2.5违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
2.6解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
2.7合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
2.8合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
2.9合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
2.10、要将落户行为作为一个条款写进去，将户口迁出作为完成交易的一部分，以便防患于未然。
2.11、甲方应保证其交付的房屋及设施、设备完好。交房时，买方发现房屋或设施、设备与合同约定的不符，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，买方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，买方可解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，同时承担违约责任。
2.12、房屋土地使用权一并转让。