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当心“二手房门”！

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2019-11-18 23:50

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当心“二手房门”！
　　浙江人李生在东莞发展，想买一套住房，正好有台湾人张生有一套房子要出卖，张生的住房是按揭，银行的贷款还没还完，李生觉得价格合适，也没顾及太多，就和张生签订了商品房买卖合同，合同约定：李生付清张生已经支付的买房款，银行没还完的的贷款由李生接还贷，等贷款还完再履行房屋产权变更登记。这个买卖合同就这样成立了。
　　李生把张生已经支付的买房款付清后，就搬进了张生的住房，并按期还贷银行一年多，并如数缴纳了物业管理费。就在李生觉得这房屋买的挺合适时，法院突然要拍卖此房，弄得李生一头雾水，法院告知李生，因为张生债务问题，此房已被别人保全，现在法院依法执行此房屋。李生急忙联系张生，但张生已经不知去向。李生无奈，一方面向法院提起诉讼，要求张生返还购房款，一方面提出执行异议，李生起诉张生的诉讼胜负先不论，你就是胜了到那里找张生呢?仅说对这房屋的执行异议，法院认为，房屋是在保全后被出卖的，张生和李生签订的买卖合同不具有法律效力，所以李生的异议不成立。如此一来，李生付出的那么多买房款只有找那不知所踪的张生追索了，结果可想而知，李生买房，成了帮张生的债务买单…..
　　这是二手房买卖的一个陷阱的案例之一，是不注意运用法律事先预防的后遗症
　　目前，二手房市场活跃，笔者提醒那些急于住房的人，二手房市场陷阱多多，诸如一房多卖的现象屡见不鲜，你付了血汗钱，但房子可能最终是别人的………….
　　如何签订二手房买卖合同?做到五个明确：
　　第一、房屋产权和手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　第二、明确成交价格和税费责任
　　在签定合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。
　　从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税，个人所得税，印花税;归客户交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税(与房主各交一半)。
　　第三、明确买卖双方的责任
　　签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
　　第四、明确付款方式和时间
　　双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
　　第五、过户时间要明确
　　过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。
　　第六、物业交割要清楚
　　在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时卖方应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。
　　延伸阅读：
　　买过二手房的人都知道，看房要签“看房单”。但是大家往往忽视了上面的一个条款——“看楼后必须通过这家中介买卖，如果事后发现违约，则可要求买家赔偿双倍佣金。”如果你另请高明，用中介的行话说，就是“跳单”。
　　4月上旬，本市法院接连审结两起买房人“跳单”引发的官司，不过判决结果正好相反。买房人为何频繁“跳单”?“跳单”后要不要赔偿双倍佣金?
　　法院对“跳单”的看法截然相反
　　两起“跳单”官司都是买房人跳过先前带他看房的中介，转投别家签下同一套房引发的纠纷。不过，透过判决书却可以看出，两家法院对此的看法截然相反——一家法院认为，买房人不守信用，违反了看房时签署的合同约定，并判决买房人支付中介公司佣金3.6万元以及违约金3.6万元;另一家法院则认为，看房后只能通过该公司购买所看房屋，否则支付违约金的约定，剥夺了买房人自由选择中介机构和定价协商的权利，对买房人不公平，是典型的“霸王条款”，因此，买房人不支付中介费和违约金。
　　“跳单”纠纷在全国各地非常普遍。分析了全国几个知名案例发现，在这类“跳单”官司中，买房人和中介方的胜负基本是各占一半，法官的看法也极不一致。
　　中介不愿为他人做嫁衣
　　“跳单”因何而起?随中大恒基的王小姐去看了一回房。
　　“作为经纪人，要收集房源、带客户看房，一套房子往往要带二三十人次去看，一趟又一趟地跑，辛苦了半天，好不容易快谈成了，客户又嫌佣金不打折转投别家，我这不是给他人做嫁衣嘛。”王小姐说，这两年“跳单”情况在京城中介行业尤其普遍。
　　以前房子都抢着买，佣金按房价的百分比走，一般没商量。近两年中介行业不景气，佣金打折成了竞争手段，或多或少都能谈下点折扣。大的房产中介虽然服务和专业水平都不错，但相应经营成本也较高，中介费用很难大幅打折。消费者频繁“跳单”，最后演变成了“大中介谈业务，小中介收钱”的怪圈。作为经纪人，碰上跳单，她只能自认倒霉。“真打官司，还不够费劲的呢。”
　　买房人跳得理直气壮
　　“我们签订的协议属于霸王条款，应该是无效的。”说起“跳单”，买房人吕女士觉得自己的做法无可厚非。“同一套房屋，我爱我家的报价比美家置地公司低了20万元，而且告知了这套房屋处于贷款抵押状态，暂时拿不到房产证，最终使我以150万元的价格买下。我当然有权自主选择经营者，拒绝强制交易行为。”
　　在一些小区网站上，记者发现“跳单”已经成了买房秘诀：看好房子后，争取和业主私下联系，带着房子换到另一个公司成交，中介费立刻从几万降到了几千。
　　律师中介费太高是“祸首”
　　“‘跳单’的根子是中介费太高”，秦兵认为，“现在买卖双方的中介费加起来达到5%，这在国际上也是非常高的，而且高得很不合理。”正因为中介费有很大“水分”，所以才有了各公司降价的空间，造成了动辄上万的佣金价差。
　　“消费者当然会选择价格比较低的，这是利益驱动。”秦兵认为，要防止“跳单”，先要把中介费降到一个合理水平，并且规范行业内的降价竞争。“如果在各个中介公司付费的数目都是一样的，消费者一般是不会违约的。”
　　他还提醒买房人，先看好条款再签“看房单”。毕竟，“看房单”其实是有法律效力的居间协议，恶意违背条款，不但会引发纠纷，还可能要承担双倍赔偿佣金的后果。