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二手房买卖应注意何种问题?

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2019-11-19 06:02

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一：二手房现在交易秩序问题
购买二手房一般有两种途径：一是亲朋好友熟人介绍；二是通过中介机构介绍。
在工作中我们发现经常有这种情况；通过亲朋好友熟人介绍的，有很多往往碍于情面不签书面合同，只是口头约定；或者签定有书面合同，但又非常简单和随意，对于合同中一些重要的条款如违约责任等碍于情面就没有约定；通过中介机构介绍的，往往都是采用的中介机构提供的自制格式合同，这些合同的条款往往都是约束买卖双方的，而对中介结构应承担的义务和责任却没有明确的规定；以上的这些情况都会给房屋交易带来了隐患，一旦因意想不到的情况出现纠纷，买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。
二：新二手房合同的意义和特点：
根据目前二手房市场上出现的这些情况，为规范二手房市场秩序，尽可能规避交易过程中因合同疏漏而引起的不必要的纠纷，切实保护交易各方的利益，我们推出了二手房买卖规范合同示范文本。
二手房买卖合同示范文本主要有三个特点：
1：合同主体为三方：
在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方---中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。
2：明确了房屋房款交付等关键环节
合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。
3：违约责任很明确
合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。
三：结合现状，分析新二手房合同能够规避哪些风险
1：第一条：房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定可提醒买卖双方对相关的情况注意，避免因未告知或不知情最后导致纠纷的发生。租赁情况可避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况；抵押情况的预先告知，对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式都有可能有一定的影响，能让买卖双方对以后的交易做到心中有数，避免因不知情而导致的互不信任继而增大产生纠纷的可能。
2：第二条中约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。附属设施设备的事先明确，可避免交房时产生不必要的纠纷。
3：第三条产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。
4：第四条房款的支付方式和时间的事先约定，可让卖方对什么时间，分几次能收到全部的房款做到心中有数，对买方逾期付款的违约责任的详细规定，可避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。
5：第五条房屋交付方式的详细规定，对买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。
6：第六条佣金的明确约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。
7：第七条对合同变更的相关规定提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。
8：第八条其他约定，由于房地产交易个案的特殊性，买卖双方及中介方可根据自己的特殊性在此作出相应的约定，这也是对二手房合同示范文本相应条款的补充。
9：第九条的相关规定约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。
10：第十条免责条款的规定，能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。
11：第十一条争议解决方式的选择，能确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。
12：第十二条提醒合同未尽事宜采取附件补充，避免因合同未约束到的问题而产生纠纷。
13：合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障。
（以上条款在讲课时举例说明）
四：二手房买卖中应注意的问题
1：选择中介时要注意：
最好选择信誉良好、有合法的工商营业执照和资质备案证的正规中介，不要找无固定经营场所的游动中介。否则，出现纠纷会连人都找不到。最好选择房地产经纪人协会的会员单位，如出现纠纷也利于相关部门协调处理。
2：实地看房时应注意的问题：
①：注意核实所看房屋的地址与产权证上所记载的地址是否相符，以便核实是否是同一套房屋。目前也确有部分房屋产权证上的地址与实际不符，如是地址发生了变更，最好要求卖方到当地派出所出具地址变更证明，以便在办理买卖过户手续时一并更改。
②要注意观察房屋的质量问题。如顶楼的房屋是否有渗漏现象，装修过的房屋是否有乱打承重墙危及房屋安全的情况。
③房屋的用途和面积以产权证上记载的为准，在实地看房时要注意原房东是否有违反国家相关规定擅自破墙开店或私自搭建现象，在出售时是以什么用途和面积出售的，以避免日后遇到不必要的麻烦。
④看房时对自己特别关心的问题要特别注意。如有些人购房是想清净，那么该房屋周围是否有产生噪音的可能就要特别注意了，如有些娱乐场所在晚上会有一定的噪音，有些单位在上班时间会有一些噪音，那就要换个时间多去看看。
⑤要特别提醒大家一点：房管部门对产权证的真实有效性具有义不容辞的审查责任，但对于产权证之外的其他证件的审查如身份证、结婚证、离婚证、公证书等因无相应的职能和缺乏必要的技术手段，无法做到准确无误的审查，所以也需要我们在购买二手房时要对卖方的情况做一定的了解，比如说，通过门卫、邻居或到居委会、物管等了解卖房人是不是真正的房主，他们是不是合法的夫妻，这套房子有没有什么产权纠纷等。
3：办产权时应注意的问题
国家实行房屋所有权登记发证制度，依法登记的房屋受国家法律保护。所以在此提醒大家几点：
①买了二手房一定要及时办理买卖过户手续，没有产权证的二手房千万不要买。
②办理二手房买卖过户手续时最好如实申报房价，不要因贪图小便宜而给自己的交易带来隐患。
③不动产交易实行属地管理，全国各地的政策有可能有不一样的地方，购买房屋可事先到当地房管部门进行咨询。

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