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房地产审判专题之三：二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题

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2019-11-19 09:50

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　　在二手房买卖市场，“阴阳合同”大量出现，成为不容忽视的一个重要问题。所谓“阴阳合同”，也叫“黑白合同”，是指房屋出卖人方和房屋买受人方为达到规避纳税、骗取贷款或其它目的，在二手房买卖中签订了两份合同，其中一份是双方真实意思表示并实际履行的合同，称为“阴合同”，另一份是为了过户或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的合同，称为“阳合同”。

　　对“阴阳合同”的处理原则，一般可分两种情况：一、根据规定需要备案的合同，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同有相关内容的按阴合同的约定。二、如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。”

　　同时，需作补充说明的是，关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上，在审判实践中，主要存在三种观点：一种观点认为阴阳合同均为无效合同，理由是二者均违反了我国《合同法》第52条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点认为，阳合同不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致阳合同整体无效，而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。观点之三认为，阴合同有效，阳合同除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

　　笔者认为：（一）《合同法》52条第（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力。　　

　　（二）备案合同优先于非备案合同是对社会一般公众的误导，在法律上是不能成立的。

　　一般地，除了法律、行政法规有规定外，备案并非合同生效的必要条件。二手房买卖合同是市场经济条件下当事人意思自治的表现，行政机关公权力的介入并非合同生效的要件。依照我国《物权法》第九条第一款、第十五条和建设部《房屋登记办法》　第三十五条第一款的规定，二手房物权变更要按相关规定进行物权公示。因此，行政机关真正备案的不是双方间合同的效力而是物权变动的效力。从这个角度上来说，二手房买卖合同送交备案合同仅仅是一个物权变动的手续，房地产权登记行政机关依法并不审查二手房合同的效力，其也非合同效力的法定确认机关。

　　（三）阳合同实质上是履行阴合同的一种方式。根据阴合同的约定，卖方将房屋转让给买方，买方支付卖方的房款。转让房屋需要办理过户和贷款手续。房屋过户和贷款手续需要卖方协助买方办理，不论是按照正常价格办理过户或者贷款还是制定一个虚构的价款“欺诈”行政部门或贷款部门来办理过户或者贷款，其仅仅是一种在双方约定的合同下完成房屋过户和贷款事项的手段和方式。因此，我们认为阴合同本身是有效的可执行契约，而阳合同仅仅是履行阴合同的一种方式和手段，它的效力不影响已经在双方真实意思表示下的阴合同的效力和执行。

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