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二手房买卖有学问四戒六招九攻略轻松买房

法律快车官方整理

2019-11-19 14:25

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　　随着二手房买卖的日渐红火，与二手房相关的房屋纠纷也日益凸显。其实，无论是新房还是二手房的买卖租赁都是一个比较专业的交易行为，包括金融、法律、税收等多个行业的知识，并且一般而言涉及到的交易金额较大，很多问题需要人们提前了解，容不得半点忽视。尤其在目前还比较混乱的二手房交易市场下，并非专家的普通买房者和卖房者更要提前做好功课，以避免日后不必要的麻烦和损失。

　　要买房首先得选好房，怎样才能选准货真价实的二手房呢?首先请看——

　　买房前：六大招教你选对房

　　第一招：不问房主问社区

　　目前交易的二手房除了大多较为老旧外，其房主也大多为老住户，因此，在选购二手房时，最好能向社区工作人员多询问该房屋及周边环境等一些自然情况。如遇有物业管理的二手房时，还可与保安人员多聊聊，这样往往可以获得许多有价值的信息。他们会比房主更客观、准确地将房屋的相关情况告知买家。

　　第二招：不看装饰看格局

　　业内人士建议，购买二手房最好看空屋。因为空房子没有家具、家电等物件遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。此外还要察看房子的通风状况，即房屋的重点部位是否有穿堂风，采光是否良好。

　　第三招：不看晴天看雨天

　　大雨过后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等就能一览无余了。此外，尤其要格外留意厨房、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象，如有就证明其水管有破裂问题存在。

　　第四招：不看白天看早晚

　　晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全;早晚间可以看到楼体周边是否有大量机动车通过，是否有摊贩等发出的噪音干扰等。这些情况人们在白天是不易看到的。

　　第五招：看墙面更看墙角

　　查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，一是墙角严重裂缝时，漏水的问题会随时出现。二是墙角是承接上下左右结构力量的，一旦发生地震，墙角的承重力直接决定着整个房屋安全系数的大与小，故不得不考虑。

　　选中了心仪的房子之后，在正式签约之前，还有一些问题是需要购房者注意的，比如卖家户口是否迁出问题。如果这些都考察清楚了，那就到了另一个容易忽略的关键时刻，即签合同。接下来请看——

　　签约时：提前把关，掌握“四大戒律”

　　一戒：未确认房主真实性。

　　买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于买家而言，最主要是核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。

　　鉴于目前有些房屋中介公司出现过很严重的欺骗问题，买卖双方一定要找到资信好、品牌响、专业强的大型经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。

　　二戒：未明确买卖双方违约责任

　　多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时，主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，可是因为房产交易复杂且金额较大，因此有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

　　三戒：未明确付款和过户时间

　　在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上，因此，双方一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。

　　四戒：未明确费用交接时间

　　在买卖过程中，买方还要了解清楚交易的房屋是否有遗留问题，其实二手房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，以何时点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，时点的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明，避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本，合同中如果没有具体条款约束，很容易日后导致纠纷。

　　很多文章都是讲述购房注意事项的，难道卖房者就什么都不必过问高枕无忧?答案显然是否定的，不信请看——

　　卖房：九大攻略助你安全卖房

　　攻略一：选好中介代理方式

　　目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

　　攻略二：代理有效期宜短不宜长

　　如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。

　　攻略三：“跳过”中介有风险

　　有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。

　　攻略四：不能签“到手价”

　　据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候往往要求只与公司签一个“到手价”。专家认为，二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床。

　　攻略五：心平气和报房价

　　近段时间来，由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观估计自己物业的价格。