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二手房交易中需要注意的问题

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2019-11-19 18:22

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　　湖北黄鹤律师事务所仲晓阳

　　问题：买卖二手房还需缴纳土地使用权的出让金?

　　仲晓阳：二手房是否需缴纳国有土地使用权出让金，取决于房屋产权的性质。主要可分为3种情况：

　　1、商品房交易，不管是首次交易还是二次交易，都无需缴纳土地出让金。这是因为当初开发商再开发项目时，已经向国家交纳了土地出让金。开发商在销售项目时，已将这笔土地出让金打进了建房成本，并按比例分摊给了业主。

　　2、以购公房的首次交易需要缴纳土地出让金，二次交易时则无需缴纳。这是因为，已购公房是职工以成本价扣除工龄、房屋折旧后的价钱所购，其土地使用性质或是有国家无偿划拨给产权单位的，或是由国家有偿转让给产权单位的。已购公房中不包括土地出让金。

　　3、经济适用房和住宅合作社集资建房的土地使用权，属于国家无偿划拨的，因此业主出售的时候需要缴纳土地出让金。

　　问题：二手房交易过程中，中介机构可以提供哪些服务?

　　仲晓阳：一般而言，在二手房交易过程中，中介机构能提供下列服务：

　　(1)提供二手房买卖的信息。由于目前市场信息沟通不畅，买卖的信息主要还是依靠中介机构提供。

　　(2)接受客户的政策咨询。由于二手房政策属于新出台、不断完善中，因此需要有专业的人士对客户进行指导。

　　(3)地产价格评估，起草二手房交易合同，代办二手房的交易、过户手续，并提供全程的服务。

　　(4)接受交易双方委托的居间担保。

　　(5) 接受委托，代办购买二手房的银行抵押贷款手续或者陪同客户办理，同时予以指导。

　　问题：签订中介服务合同，应该载明哪些内容?

　　仲晓阳：房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

　　(1)当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

　　(3)合同履行期限;

　　(4)收费金额和支付方式、时间;

　　(5)违约责任和纠纷解决方式;

　　(6)当事人约定的其他内容。

　　问题：购买二手房时，与中介打交道需要谨防哪些陷阱?

　　仲晓阳：目前的中介市场管理并不尽如人意，很多中介无证经营或者在经营过程中为了牟取暴利而不惜采取一些不法手段。实践中“黑中介”常见的手段有：

　　(1)阻止购房人与房主之间见面，从中赚取差价;

　　(2)阻止购房人仔细考察房屋质量;

　　(3)玩弄文字游戏，再面积上做手脚;

　　(4)隐瞒出售背景和规划前景。

　　问题：国家对于中介机构和中介服务人员，有行业管理规定么?

　　仲晓阳：根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，对于中介机构和中介服务人员的管理均做出规定。房地产中介服务机构，应具有独立法人资格的经济组织，应具备下列条件：(1)、有自己的名称、组织机构(2)、有固定的服务场所(3)、有规定数量的财产和经费(4)、从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员需占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经济人。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，在办理工商登记。

　　从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产几相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经过国家统一考试、取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。房地产经济人必须是经过考试，注册并取得《房地产经济人资格证》的人员。

　　问题：二手房买卖合同需要明确写清楚哪些内容?

　　仲晓阳：二手房转让合同通常均应载明下列主要内容：(1)、双方当事人的姓名或者名称、住所：主要涉及当事人的具体情况、地址、联系方式等，双方应向对方做详细清楚的介绍或调查(2)、房地产权属证书名称和编号，是否为夫妻共同财产或家庭共同财产，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵(3)、房地产坐落位置、面积、是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况(4)、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限(5)、房地产的用途或使用性质、原售房单位是否允许转卖(6)、成交价格及支付方式、付款条件、如何申请按揭贷款，关于定金条款、各种税费、其他费用如何分摊(7)、房地产交付使用的时间、条件，办理相关手续的过程的配合与协调问题(8)、违约责任(9)、双方约定的其他事项，例如：解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式以及本合同有哪些附件与附件的效力等。

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