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如何确定二手房的“年龄”

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2019-11-20 00:25

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实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升，仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较2005年同期增加21％，比商品房空置率高出18％。之后，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。
　　
　　“钱袋”进一步收紧
　　
　　中原地产公布的最新统计数据显示，7月份，上海甲级写字楼整体租金为每月381.92元/平方米，环比上升8.6％，但市场整体供销较2007年还是有所回落。写字楼市场上半年新增供应与销售面积仅为去年全年的35％和26％。商业市场投资氛围也转为平淡，商业地产进入2008年供应放缓，成交价格呈现下降趋势。
　　
　　“总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。”中国商业地产联盟副会长之前对媒体概而言之去年下半年商业地产的现状。
　　
　　钟伟赞同上述观点，并认为类似的产业背景正是银行对商业地产开始警觉的原因所在，最近，银行为了防范风险已经开始行动了。这与开发商之前苦苦等待的“松绑”幻想背道而驰。
　　
　　之前广东省内的多家银行已经显露出了对房地产金融中监管体系的担忧。苦于无法快速回笼资金的开发商正以多种途径钻金融的空子，所以银行开始建议继续加强对房地产项目预售管理。
　　
　　南京市房产局、人民银行南京分行则于8月26日联合发出通知，将从9月1日起展开近2个月的商品房预售款监管专项检查，其中“假按揭”首次成为政府彻查的对象。根据两单位所下发的通知，南京市全市已批准上市销售并已签订商品房预售资金监管协议的商品房开发项目，以及所属房地产开发企业和参与商品房预售款监管的商业银行都属于此次检查范围之内。
　　
　　《通知》还要求，“对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保“我最近选中一套二手房，房东介绍说该房子是1998年建成的，我看到房产证上的日期却是1999年5月，土地使用权证上显示的土地截至日期则是2065年5月20日。房子到底是哪年的啊？我是不是被骗了啊？”准备在长春市二道区某小区购买二手房的李小姐却被房子真实年龄搞昏了头。到底这套房子多大“岁数”呢？
　　
　　就此问题记者咨询了有关专家，据介绍，事实上李小姐提供的这两个日期都无法反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。另外，根据土地使用权证上显示的截至日期可以推断出该房屋是于1995年5月20日取得土地使用权，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋则无从判断。
　　
　　那么关于二手房的真实年限该怎么去核实？专家介绍了几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：
　　
　　方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
　　
　　方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
　　
　　方法三：观察楼道情况，了解户表状况。
　　
　　方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。
　　
　　最后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。
　　
　　业务）。”《通知》等于让包括商业地产项目在内的地产开发统统面临资金窘境，商业地产也概莫能外。
　　
　　“现在还有关于商业地产贷款的乐观论调传出，但是这些都是暂时的，而且可能很快大家就可以看到银行对于商业地产贷款的整体收紧。”余南平说。
　　
　　他的意思是，现在很多地产项目还是在延续之前的贷款计划，因为银行开发商与政府三方都不愿意看到“烂尾”项目的出现。
　　
　　“所以现在更多的是‘被动贷款’，而非‘主动’。”余南平认为银行等于被这些需要耗费大量资金的商业项目所挟持，只能继续提供资金到项目落成，以获取一个“固定资产”来化解金融风险。
　　
　　“但是主动的贷款，新增项目的贷款都在萎缩。”余南平说。
　　
　　“无论是何种业态的商业地产项目，在今年看来都很难盼到信贷政策松动的一天。”钟伟说。
　　

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