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4月份通过中介我（卖方）与卖方达成了一份中介格式条款的期房二手房买卖合同，合同总价款75万（净得，未满2年的税金由买方承担），签合同的时候房子还没拿（开发商还没建好，没拿房，没办房产证），买方交了2万定金，约定11月5日前我办了房产证后再付首付、过户，合同约定：如果双方违约，各承担20%合同金额房款的20%违约金，还有额外的实际损失，另外卖方违约需要向中介支付合同金额的3%违约金。
现在无锡市非常好，价格涨的厉害，我打算不卖了，或者让买方补偿20万房款，但买方不愿意，现在一直僵持着（现在我还无法办理房产证，因为开发商的初始登记还没完成，无法办理房产证。
问题1：
1、假如买方要打官司，但是官司判下来要一段时间，在宣判之前，我能否在未解约的情况下，另行找买家出卖我的房子？如果未解约/未判决就另行出卖会有什么后果？
2、如果打官司，涉及的违约金除了20%合同金额和3%合同金额外，买方的实际损失如何界定（评估价法院如何认可？谁找评估公司？是否存在买方故意将评估价评高的情况）？
3、你们经历的实际案例中，关于期房的二手房买卖，法院如何支持？
4、除了打官司，还有其他更好的解决措施吗？现在买方一直在探我们的底线，还让中介和我讲如果打官司可能要僵持个1年多，这段时间我又无法卖。与卖方达成了一份中介格式条款的期房二手房买卖合同，合同约定：买方的实际损失如何界定（评估价法院如何认可？关于期房的二手房买卖

房产纠纷 2019-05-22 17:09 人浏览

共4位律师解答

签了房屋买卖合同后，买方想违约，就必须承担相应的违约责任。
违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理：
第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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2019-05-22 16:56

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开发商延期交房，首先是按照你和开发商签订的购房合同上，对延期交房的违约金是怎么约定的，如果有约定，按照合同执行。
　　如果没有约定，按照最高法院的司法解释第17条执行。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

房产纠纷律师团队
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2019-05-22 17:05

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买卖二手房应注意的问题：
1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。
2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。

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2019-05-22 17:09

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土地承包合同纠纷损失的范围。根据合同法的规定，损失的赔偿范围应当限于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益损失。但是，由于农村土地承包关系的特殊性，对农村土地承包纠纷中有关损失范围的确定，应当以补偿实际损失为主要原则。
对农村土地承包纠纷中当事人主张可得利益损失的，应当有别于普通民事合同更加严格把握。

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2019-05-22 17:07

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