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陈真诚：见底论是个伪命题陈真诚

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2019-10-08 03:45

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分类：我举手并没投足

陈真诚：见底论是个伪命题

文/陈真诚

（导读：目前，尚不知国土资源部是否已2815宗闲置土地全部列入提交给银监会的囤地“黑名单”。无疑，如果已将2815宗闲置土地全部列入囤地“黑名单”，提交给银监会，那将来被限贷的开发企业或项目还将大增，会有更多开发企业面临资金压力…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

自4月17日，国务院针对房地产市场出台新“国十条”这一“史上最严厉”调控政策后，政策调控效果已经初步显现，购房者普遍持观望态度，新旧房交易量明显下跌，房价已经出现一定的下降。但随着房地产调控进入深水区，市场预期变得有些“纠结”起来。于是，最近以来，“见底论”就象幽灵一样飘忽在市场的上空，在一定程度上影响着部分人对未来调控的走向及房价走势的预期。

在“见底论”之前，曾经一度充斥着“调控终结论”。所谓“调控终结论”，其核心内容就是“政策松动论”，其主要观点是宣称，此轮房地产调控将一如其前的多次调控一样再次中途“夭折”，房地产调控政策将松动。后来，由于银监会、住建部等机构公开避谣，相继表示调控政策不会松动，将坚定不移地将调控进行到底，于是，“调控终结论”便偃旗息鼓。而随后，便是“见底论”开始浮出水面。

所谓“见底论”，主要有两种表现。一种是“房价见底论”，其主要观点是指市场成交量下降进而房价下降已经“见底”，其后将出现报复性返涨。另一种是“政策见底论”，其主要观点是此轮调控中中央及地方政府的政策已经“见底”，将不会继续出台或不应继续出台调控政策。其实，二者的实质是一样的，释放的信号是一样的——此轮房地产调控及房价等市场走势将出现“拐点”。

应该说，宣扬这种“见底论”的，主要是一些外资投行等金融机构及其经济学家、一些试图股市走势预期的证券公司及其分析师，以及一些行业协会、中介机构、学者和部分开发商、炒家。而其目的是一样的，就是释放释放房地产市场调整步入了阶段性底部的舆论，希望以之来影响市场预期，进而让市场各方采取以市场走势将出现“拐点”为依据的逆向操作行为。

如最近中房协副会长朱中一曾公开称，如2008年9月曾建言国务院“救市”的中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，以稳定市场的预期。结果，中房协的建议，以及长朱中之言论，立刻遭到舆论和民众的广泛质疑、反对。据某网站调查，近八成网民认为目前的新政远未达到调控的目的，反对暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。不难看出，在此房市胶着时期，长朱中公开宣称中房协再次建议国务院暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，其潜台词就是向市场释放政策或“见底”的信号，传播“见底论”舆论，这可称得上一个关于“见底论”的典型案例，影响不小。

不过，基于政府多次强调将继续坚持房地产调控不放松以及目前房市实际情势来看，尽管一些机构或人士出于某种目的而一直通过多种渠道、采取多种方式宣扬“见底论”，但事实已说明，“见底论”本身就是一个伪命题，“见底论”舆论正在被击破。

首先是，目前来看，房地产市场还在继续已经形成的走势，消费者依旧还在观望，成交依旧低迷，房价还在继续下降的趋势。

其次是，新“国十条”中所规定的一些内容，还有一些重要内容还没有落实。

如新“国十条”中明确指出，“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，其后中央政府进一步明确要逐步推进房产税改革，而至今房产税还没有出台。

新“国十条”还明确指出，“国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地”。目前来看，这正是国土资源部门正在推动的工作，“依法查处土地闲置及炒地行为”还在进行中。接下来，土地调控还将继续深化是很明显的事情。

而且，与国土资源部“严格依法查处土地闲置及炒地行为”相关联的是，新“国十条”中明确指出，“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。这也是接下来要继续强化的调控工作。如，据报道，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，届时其中80%的闲置土地可能将被收回，银监会或将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查其后，媒体报道称，除囤地“黑名单”外，住建部还将向银监会提交一份罗列那些捂盘惜售、抬价涨价的房地产企业名单即囤房“黑名单”。将来，商业银行将依据这两份“黑名单”，对相关企业进行限贷，切断其融资渠道。这说明多部委正在联合“围剿”囤地、囤房的开发商，不排除继续出台政策的可能。

需要说明的是，据报道，1457宗闲置土地为截至去年9月底的数据，而国土资源部8月19日披露的数据显示截至5月底闲置土地已达2815宗、面积16.95万亩。目前，尚不知国土资源部是否已2815宗闲置土地全部列入提交给银监会的囤地“黑名单”。无疑，如果已将2815宗闲置土地全部列入囤地“黑名单”，提交给银监会，那将来被限贷的开发企业或项目还将大增，会有更多开发企业面临资金压力。

再则是，继近期央行、住建部、统计局、国土部等部门纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控后，银监会也加入进来，要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷，建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。目前，据报道，北京、上海、深圳、杭州、重庆已经叫停了第三套房贷。

这些意味着，近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，房地产金融调控政策还将继续深化。而且，基于目前的通货膨胀现实，不排除央行继续上调准备金率或者加息的可能。

而且，基于目前的通货膨胀现实，央行公布的2010年第二季度中国货币政策执行报告中加以强调，加强流动性管理，切实管好通胀预期。此前，央行多次表示，坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心。下半年，将继续实施适度宽松的货币政策，落实好“有扶有控”的信贷政策。进一步加强和改善流动性管理,合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具,保持银行体系流动性处于合理水平。这是央行继今年5月份第三次上调准备金率之后再次公开提出使用“存款准备金率”，因此,本文作者陈真诚认为，并不能排除上调准备金率或者加息的可能。

还有是，中央政府将来还将进一步督促地方政府落实中央政策，深化调控。自国务院出台新“国十条”后，虽然北京等部分城市已经出台了落实执行的地方细化政策。尤其是，最近又有消息称，北京正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，已完成征求意见，并有望在年内实施。这一新政策，将大为提高房企资金使用成本，或将迫使资金链紧张的开发商降价销售。但是，事实上，绝大多数地市级城市，尤其上海这个众目重点关注的一线标杆城市，以种种理由为借口，至今并没有出台旨在落实中央政府政策的地方政策。将来，随着中央政府继续深化调控，在“问责制”的大棒下，一些地方政府或将继续出台细化政策。

众所周知，针对“政策松动论”，在银监会、国土部、住建部、央行等部门相继表态调控政策不会松动后，中央政治局会议也明确将继续坚持房地产调控政策。而后，由于“见底论”开始浮出水面，干扰市场预期，中央政府再次明确表态将坚定不移地将调控进行到底。如，8月13日，国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。这是国务院高层最新表态，实际上也证明了国务院或不会采纳中房协要求暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策的建议，而将继续将深化调控。

基于以上分析，本文作者陈真诚认为，接下来，房地产调控还将继续，政策还没有“见底”，继续调控下的房价也没有“见底”。也就是说，“见底论”是个伪命题。

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