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深圳商品房买卖纠纷

法律快车官方整理
2020-07-05 06:37
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  近几年来,我国投资的百分之二十五以上,并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

  3、权属证书缺失型

  城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内,办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款,在规定的时间内或合同约定的期限内,未及时协助买受人办理房屋产权属证书,或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记,买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金。

  4、质量瑕疵型

  质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等,我认为应加大质量保障的立法,确保购买者的利益。房屋缩水,司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋,司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。但该规定,过于规范,不利于操作,仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外,开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的,法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金,因为在购房过程中,购房方一般处于弱势地位,合同中一般对此违约没有约定,同时有时该类违造成的损失难以计算,致使该类违约出现后,无法追究开发商的违约责任。

  5、宣传广告失真型

  一些房地产商在预售宣传时,一般者散发精致的售楼书,许诺所预售房屋有优美的环境,高尚的品位,完美的配套设施,周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入,一些配套设施迟迟难以落实,甚至有些就是虚假广告,根本就是无中生有,蒙骗消费者,物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时,房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

  三、商品房预售中消费者权益受损的原因

  1、因开发周期长,不确定因素多,使开发商风险增大,开发商预收了购房者的房款后,所建项目未能按期竣工或如期交付房屋,引发诉讼。

  2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞,当房屋竣工后,却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,引起购房者不满。

  3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查,即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关,在证件不齐的情况下,办理了“商品房预售证,那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”

  4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,合法权益容易受到侵害。

  5、商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同,并且合同中开发商任意增加附加条款,从而限制买受人的权利,增加买受人的义务,免除或减轻开发商的部分责任,而买受人自我保护意识差,签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款,导致双方对合同条款产生歧义。

  四、解决纠纷的对策及建议

  国家应规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位,国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规,加强商品房买卖市场的全面整顿。切实保护买受人权益,避免造成买受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。

  政府要加大对商品房开发企业的监管力度。目前,商品房开发市场准入门槛偏低,监管力度不足,一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式,取得了房地产经营资格,而相关职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理,这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。政府应严格执行房地产开发项目审批程序,加强项目的跟踪管理,依法查处违法、违规开发建设行为;要把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为,把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场;要规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积缩水行为;强化合同管理,依法查处合同欺诈行为;强化竣工验收制度,切实把好交付使用关;加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为。

  商品房开发企业需加强自身约束,强化制度管理,提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅,唯利是图的自我毁灭作风,切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质,保证交付房屋质量,从根本上减少纠纷的发生。

  买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中,购房者大多法律意识淡漠,交易致使匮乏,风险防范和处理能力不足,在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此,买受人在与开发商签订合同时,应仔细阅读并理解合同条款,弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。

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