范翰章：2008年上半年沈阳市房地产市场分析报告

一、2008年上半年沈阳房地产市场运行现状分析

　　(一)2008年上半年沈阳房地产市场主要特点

　　1、房地产开发投资快速增长

　　2008年上半年，沈阳房地产开发建设累计完成投资360.3亿元，同比增长50.4%；施工面积4432.8万平方米，同比增长47.9%。

　　2、商品房批准入市量大幅增长

　　2008年上半年，全市批准商品房预售面积577.24万平方米，同比增长39.82%；其中商品住宅批准入市面积478.49万平方米，同比增长34.45%；商品住宅批准入市套数52528套，同比增长33.57%。

　　3、商品房交易市场运行平稳

　　据房产局数据，2008年上半年，登记销预售商品房面积559.13万平方米，同比增长1.20%；商品房销量与上年基本持平，商品住宅销售面积同比有所下降。面对着受国家宏观调控政策和全国房地产市场下滑的大气候影响，加之汶川大地震的冲击，沈阳今年的商品房销售面积能保持去年水平，并略有增加，实属不易。

　　4、商品住宅销售结构不断优化

　　2008年上半年，批准入市商品住宅每套平均面积为91.09平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为88.51平方米。在实际销售商品住宅中，90平方米以下占销售总量45.97%，每平方米4000元以下占61.68%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求，沈阳市房地产市场基本上符合国家宏观调控要求。

　　5、房价稳中略升

　　6、住房消费向中小户型集中

　　从住房销售登记状况看，套型面积60～90平方米的商品住宅是我市消费的高峰段，销售面积为156.49万平方米，占销售总量的34.76%。套型90～120平方米的住宅为次高峰段，销售面积占总量的29.83%。这说明目前我市住房消费的热点仍为中小户型

　　7、外地人购房比例逐步上升

　　按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占全市商品住宅销售总量的32.50%。与上年同期对比，外地人购买商品住宅所占比例上升2.54个百分点。其中省内外地人购房占全市购房总量的18.33%；外省市人占购房全市总量的14.02%。

　　境外人购房共58套，面积6800平方米，占全市总面积的0.15%，创我市有关记载的最高记录。

　　8、供销比处于合理区间

　　2008年上半年，沈阳市商品房供销比为100：96.9，供略大于销，供销基本平衡。

　　9、房价收入比逐年下降

　　以每户购房80平方米计算，2000年房价收入比为11.34，2007年房价收入比降为6.51；按今年上半年的数据预测，2008年预计为5.43，又会有较大的下降幅度。

　　10、 房价与GDP增长比率合理

　　2008年上半年,我市GDP增幅为16.9%,按国家统计局沈阳调查队数据，沈阳市房价增幅为7.5%。由此测算出沈阳房价与GDP增长比率为0.44。远小于标准值1，说明这种比例关系处于非常理想的状态。

　　11、当前存在的主要问题

　　沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点：其一是受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。其二是存量房市场发展滞后。2008年上半年，全市存量房销售面积比上年同期下降10.85%、其中存量住宅销售面积比上年同期下降14.68%。其三是市场所需求的中低价住房供应不足。其四是基础配套设施建设跟不上开发进度。

　　依据上述各项指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持续发展状态；基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。

　　今年上半年，全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。上半年，沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第一位。据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。

　　(二)沈阳房地产市场运行良好的成因分析

　　在全国房地产市场形势一片严峻的大气候中，沈阳市房地产市场能一枝独秀，决不是偶然的。主要原因有如下几点：

　　1、提前完成了整顿，消除了泡沫

　　沈阳房地产市场比全国晚了一拍，启动于1999年。但因为出了“慕马案件”，自2001年起，市委市政府新班子对沈阳房地产市场进行了整顿。历时三年，使沈阳房地产市场达到了规范化、市场化。2004年沈阳房地产市场进入了本轮发展周期的高潮期，尽管2005年国家开始对房地产业进行了宏观调控，由于沈阳房地产市场提前完成了整顿，消除了泡沫，所以沈阳房地产市场在近几年来得到了稳定快速的发展。

　　2、住房消费结构合理

　　据我们房地产研究所反复测算，沈阳住房消费自住型占绝大多数，约占90%左右；投机型购房和投资型住房约占10%左右，其中投机型购房约占不足1%。由于住房消费合理，所以炒作气氛不浓，抗风险能力较强。即使在今年全国房地产市场都处在冷清状态，沈阳房地产市场仍然保持平稳的发展状态。

　　3、沈阳市房地产后发优势明显

　　沈阳房地产市场起步比较晚，既是坏事又是好事，它为近几年和今后沈阳房地产快速发展积累了很大的空间。当前沈阳房地产市场已经成为全国性的房地产市场，投资洼地效应初步显现，2007年土地出让面积中，外资和外埠开发企业所占比重占60%以上；国内知名的30家开发企业已经有70%以上在沈阳有开发项目；当前全国的房地产大盘集中在沈阳。

　　二、沈阳房地产市场中长期走势预测

　　1、全国房地产发展重心北移势头将会加快

　　改革开放后，我国经济发展趋势是重心逐渐由南向北转移。珠三角是我国经济发展第一增长极，长三角为第二增长极，环渤海经济圈为第三增长极，东北老工业基地振兴为第四增长极。现在第三增长极正在启动和运行之中,第四增长极刚刚启动。沈阳市在第三增长极中为重要成员，但在第四增长极中为核心成员。房地产业作为基础性和先导性产业，将会在第三增长极和第四增长极中获得较大较快发展空间。因此沈阳市未来房地产业发展潜力极其巨大。

　　受房地产发展势头北移效应的影响，随着东北振兴和我市经济形势的跨越式发展，市民消费能力将会不断增强，沈阳市房地产市场将会存在着更加广阔的发展空间；随着我市房地产市场秩序愈加规范，沈阳房地产巨大诱惑力逐步显现。外地和外国开发商来沈投资势头不但不会减弱，反而会逐渐加强，并将在不久的未来出现新的高峰期。

　　2、区域中心城市的优势逐渐显现

　　沈阳市是东北三省和内蒙古自治区的区域中心城市，又处于辽东半岛城市绵延区的中心位置。当前，沈阳经济圈建设的步伐将会加快，建设“大沈阳”的时机业已成熟，从中可以做到优势互补，组合成为强大的区域经济协作体，实现共同发展，资源、信息和基础设施共享。它既包含了沈阳区域经济的发展，也包含了与周边城市乃至哈大产业带的互动联系；近期辽宁中部城市群建设已经启动，沈抚(抚顺)、沈本(本溪)、沈铁(铁岭)同城化进度加快。从功能上看，大沈阳也是一个吸纳与辐射的有机体，要从当前以招商引资的吸纳功能为主，发展到足以更好地发挥对周边城市的辐射带动功能。这将会推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期。

　　3、住房消费潜力巨大

　　由于沈阳居民住房水平低于全国尤其是东部城市的平均水平，加上沈阳城建力度加大，宜居性大为改观，东北中心城市的效应得到良好的发挥，带动了沈阳房地产快速发展。据研究所专家初步测算，2008年商品住房需求为1250万平方米。按此水平，可以延续相当长的一段时间。

　　4、沈阳房地产中长期发展趋势预测

　　其一、由于沈阳房地产市场基本面良好，因此近期沈阳房地产市场不可能出现拐点。

　　其二、由于沈阳房地产市场与全国房地产市场的不完全同步性，本轮周期从2004年开始进入高潮期，据研究所专家测算，沈阳市本轮周期的高潮期可以持续到2010年。

　　其三、沈阳市房地产市场是一个后发市场。东北老工业基地振兴刚刚启动，房地产作为沈阳国民经济的支柱产业方兴未艾。参照国际和国内发达城市房地产发展规律，沈阳房地产业仍将会保持一个较长时间的健康、理性和可持续的发展状态。

　　三、2008年下半年沈阳市房地产市场走势预测

　　近几年来，沈阳房地产市场发展迅速，但房价和成交量增幅都没有大起过，所以今年也不会出现大落现象。

　　(1)房地产开发建设仍然可以保持平稳快速的增长态势

　　国家实施了“从紧的货币政策”将对沈阳房地产开发产生一定影响。但由于沈阳房地产市场已经成为全国性的市场，“从紧货币政策”影响尚未达到严重程度，投资规模和施工量仍将保持30%以上的增长速度，说明沈阳房地产市场依然充满生机。但新开工面积增幅将会有所下降。

　　2、商品房供给将有较大幅度增加

　　由于去年开发企业拿地较多，开工量较大，今年的商品房，无论是商品住宅还是非商品住宅总的供给量都将有所增加，会出现供大于求的局面。

　　但由于外埠和国际资本的开发企业主要是从事高档和中高档住房的生产，上半年高档和中高档住房上市量大幅增加，中档和中低档住房上市量减少，产品结构出现新的不平衡，从而引发出新的供求矛盾。

　　3、商品房销售将会出现转机

　　虽然上半年沈阳商品房销售增幅有所下降，但预计下半年商品房销售市场会出现回升，秋交会将可能成为今年商品房交易的转机。主要是因为沈阳有800万平方米的刚性住房需求；住房消费中90%以上为自住型购房；经过年初一段时间的观望，消费者对沈阳房地产市场会有一个正确的认识，从而会以积极的态度进入购房市场；加之奥运会后，城市拆迁将会大大提速，推动住房刚性需求快速上升。预计9、10月份，商品房交易量会有所回升，带动全年商品房销售量比去年将会有所增加。

　　4、开发企业竞争加剧

　　由于国家税赋政策及其他一系列宏观调控政策影响，加之沈阳房地产市场出现供大于求，由卖方市场转向买方市场，不仅使房地产业由高收益行业向社会平均利润率靠近，而且还会加速沈阳房地产开发企业的洗牌。“马太效应”、“二八规律”将进一步发挥作用，开发企业的竞争将十分惨烈。相当部分没有实力，缺乏正确企业战略和产品定位的开发企业，将会淘汰出局，本市一批中小企业可能撤离沈阳转向其他中小城市。