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对商品房买卖合同中“交付使用”的理解

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2019-11-10 03:51

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对商品房买卖合同中“交付使用”的理解
2007-11-7100845作者崔云龙来源中国检察网
2003年6月1日最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式实施以来，全国范围内的商品房买卖纠纷案件与日俱增。
根据当事人的诉讼事由进行分类，这些案件基本涉及六种类型。有买主向开发商索要逾期交房违约金的；有买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的；有开发商要求买主给付合同销售面积与产权核定面积之间的差价款的；有买主要求开发商解除或撤销买卖合同，并索要惩罚性赔偿金；还有买主以房屋质量、设计问题、配套设施不符合约定或未及时运行等原因起诉。最后一种类型是《解释》调整之外的二手商品房转让、租赁纠纷等问题。其中以买主向开发商索要逾期交房违约金和逾期办证违约金的案件数量居首位。而解决这类两类案件最重要的，就是逾期违约金的违约时间计算问题。
商品的房买卖存在两个交付，一是商品房实物的交付；二是商品房产权证书的交付。因为有两个交付行为，所以就可能产生两个迟延违约的时间概念。
一、迟延交房的违约时间概念
在实务中，房屋交付是商品房买卖中的主要义务，出卖人完成了房屋交付，也就履行了合同中最主要的义务之一。那么房屋交付的界限如何判定，除双方当事人在合同中另有约定外，一般以“交钥匙即为交房”来确定商品房交付标准，也就是买受人实际接受了商品房。违约时间一般以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点，这是办案实践中掌握交房界限和计算延期交房界限的重要时间尺度。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋的钥匙交付给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时，所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产而言，根据《城市房地产产管理办法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋的所有权才发生转移。因此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》（以下简称《解释》）第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，这就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋的钥匙交给了买受人，即表示房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。
《商品房买卖合同》第十一条规定，出卖人交房时应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能提供两书的，应当认定其不具备交房条件，买受人可以拒绝接受，由此引起的迟延交房责任有出卖人承担；如果买受人接受了钥匙，又以出卖人没有交付“两书”为由主张出卖人不具备交房条件而请求违约金的，不予支持。
二、迟延办证的违约时间概念
商品房权属的交付，即房屋产权证书的交付，是履行商品房买卖合同的另一个最主要的义务。从买卖合同的目的来看，实现商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的。因此，办理权属登记手续的义务主体应该是买受人自己。但从商品房买卖合同履行的角度出发，没有出卖人实现房屋产权的初始登记，买受人就不可能实现自己的合同目的。所以商品房买卖合同中不能免除出卖人在履行该权属转移过程中的义务。最高人民法院在《解释》第十八条中规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。这条规定在于告诫出卖人应当严格自律和守约履行义务的时间界限。
建设部制定的《商品房买卖合同》第十五条规定中对此项义务的规定有一定的层次区别，一是出卖人应当在合同约定的期限内把办理权属登记的材料报送产权登记机关备案，出卖人应当在合同约定的期限内把房产证书交付给买受人。二是由于出卖人的原因，使买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，出卖人承担违约责任。
这个“规定期限”就是合同约定的期限。现在的出卖人为了确保自己的利益，一般都超法定期限约定，有约定180天至360天的，还有甚至长达2年的。如果没有约定期限，则使用法律规定的期限。有约定期限的，违约时间自约定期限届满之次日开始计算；没有约定期限的，预期违约时间从实际交房之日起90日开始计算；提前交房的，从约定的交房日起90日开始计算；现房交付的，自合同签订之日期90日开始计算。
这个“出卖人的原因”，应理解为：出卖人应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。在合同约定的期限内，出卖人已向权属登记机关办理了商品房产权初始登记的，应当认定为已完成了办理权属登记相关义务。