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商品房交付中的几个法律问题

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2019-11-10 03:59

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商品房交付中的几个法律问题
黄俊保(律师)
在商品房买卖的实践中，在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况，一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领，二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。1对“商品房交付条件”的正确理解
在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，商品房交付条件是明确的、强制性的基本如下：
在国务院颁布的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设工程质量管理条例》（国务院颁布的行政法规）
第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》（全国人大颁布的法律）
第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《商品房销售管理办法》（建设部颁布的部门规章）
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
综合以上法律、法规，我的结论是：商品房的交付条件是通过综合验收（房地产开发主管部门），并取得相关证明文件（已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续）。商品房必须经综合验收合格方可交付使用，无法想象如果商品房在规划、消防、人防等有关方面不合格就交付使用的话，购房者使用该房将有什么样安全或其他（比如不符合规划部门的规划而可能强制拆除）隐患。
2开发商自行约定的交付条件是否合法。
我认为商品房的交付条件是国家行政法规明确规定的，之所以国家要对商品房交付的条件作明确具体的规定，首先，商品房是大宗的商品，许多买受人一生就是买一套房，对商品房的交付条件作明确具体的规定是保护最广大人民的利益（生命和财产安全）；其次，在《合同法》第52条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此：商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用。商品房的交付条件行政法规就此已有明确的规定，意义在于维护房地产市场的交易秩序和规范开发商的行为，保护购房人的权利，开发商是不能通过合同的约定来规避国家对整个行业市场的管理准则。开发商在合同中与商品房的买受人双方约定的交房条件的部分是属于无效的，但是其他部分只要不违法就不影响其效力。
3在不具备交付条件下开发商通知交房的法律问题
商品房纠纷中，开发商在不具备交付条件，为了逃避迟延交付的违约责任，便在合同约定的交付期限内通知购房人办理交付手续。
针对该类问题，全国目前还没有统一的观点。根据《合同法》和《城市房地产开发经营管理条例》，商品房应当竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。