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退房纠纷井喷违约成本风险潜行

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2019-11-16 07:53

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退房纠纷井喷违约成本风险潜行
发布:2010-5-1510:06|作者:何勇、李宾|来源:中国经营报
房地产诉讼纠纷上升的势头让陈律师的业务繁忙的同时，也让他隐隐约约感到了这个市场上正在发酵的风险。
新政引发纠纷
今年4月初，在上海已有两套住房的李女士，经多次考察，看中了苏州太湖之星在太湖边上新开发的一幢别墅，认为购买后既可以作休闲度假之用，也能起到投资保值增值的作用。在和开发商接触商谈后，李女士于4月11日签订了商品房预定单，双方在商品房预定单中约定，该幢别墅总价为580万元人民币，约定李女士要在2010年4月14日前支付15万元人民币定金，并应在2010年4月25日前签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为违约，定金不予退还。
在双方签订的这份预定单上注明李女士购买的这套别墅系银行贷款购房，但没有明确约定贷款的比例，售楼小姐在李女士签订商品房预定单前明确表示，李女士取得购房总价的六成银行贷款不会有问题，这也就打消了李女士的顾虑。
随后，李女士按照约定于4月14日支付了15万元的定金，但4月15日新政出台后，根据李女士的情况，她不可能获得六成比例的银行贷款。
为此，李女士向开发商提出交涉，要求重新商谈交易条件，双方经协商，达成一份补充协议，按照该份协议双方约定：3个月内暂不签订正式的《商品房买卖合同》，如开发商协调银行后仍不获得六成贷款，则购房总价款降低至550万元出售，优惠30万元，剩余的余额，李女士需要补足现金。
这是陈如波正在接手的一个案子。他表示，类似像这样因为新政引发的纠纷最近一段时间呈现井喷式增长。
“这些退房的前提很多是违约处理，但更多纠纷的处理办法是，要么补交首付款甚至全款，要么退房或违约直至打官司。”上海普若律师事务所钟涛律师也表示，他手头上的这类案子也有三四十起，其中由于客户违约的比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。
“我们目前还没有遇到此类案件进入诉讼程序，楼市调控新政势必会发生大量的房屋买卖纠纷，我们也在关注这类案件，但由于新政才出台，这些案子还有个滞后性。目前，更多的集中在诉前调解协商中。”上海浦东法院房产庭一位法官在接受《中国经营报》记者采访时表示。
“目前，我已经发出去了5个律师函，如果调解不成的话，客户会起诉。”钟涛表示。
违约成本成焦点
新政出台后，上海、北京、深圳已经出现很多类似的房产纠纷，而其中很多是以退房处理。据上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，4月17日至4月25日的一周共有278套房退订，而之前两周的数据为150套和200套。该研究中心副主任陆骑麟说，几乎每个新盘都有一两套房源被退。
5月10日南京一楼盘售楼处迎来了几十位要求退房的业主。这些业主在今年3月份交纳了2万元的“排号费”。4月17日楼盘开盘时，他们又补交了8万元，一共10万元的费用充当了认购定金，开发商明确表示如要退房，业主们的定金将不予退还。尽管如此，其中的18位业主依然明确表态要退房。
记者了解到，各地的“退房潮”虽然没有想象的那么严重，但一起又一起的退房风波也步入了“现在进行时”。除了上海、南京外,包括北京、广州、武汉、杭州、石家庄和深圳等地，“退房潮”也开始涌现。
在采访中，很多律师表示，不管是主动违约还是“被违约”，但违约的成本谁来承担都是这些退房潮背后矛盾的焦点，需要区别研究当时的合同约定。
但对开发商而言，这些“被违约”和“退房潮”究竟会带来哪些法律风险，陈如波律师分析指出，根据他接触到的几例退房案，在预售房或者新房买卖中，由于新政策的影响，购房者预期的银行贷款额度在不能足额获得，又不能补足差额的情况下，出于购房成本和违约成本以及房价前景不确定性等种种考虑，购房者往往以新政策变化为由，提出退房解除合同，这对于开发商而言，会影响开发商的售销进度和资金回收计划。“一般的房地产开发商都有在建工程银行抵押贷款或各种形式的融资借款，他们需要及时出售楼盘回笼资金以缓解贷款压力，购房者的退房行为轻则影响到其下一步的项目开发进度，重则加深了开发商资金链条断裂的风险。”
杜跃平告诉记者，他在2005年曾代理了上海“水岸蓝桥”集体退房案。在该退房案中，尽管开发商大华（集团）有限公司收回了86套已售出房屋，但一次性退还业主约1.2亿元购房款。“除了资金风险之外，业主退房，特别是大规模的‘退房潮’对于开发商的市场信誉度也会产生很大冲击，对开发商今后的销售会产生不利影响。”
而根据记者对已发生的大量房产纠纷案了解到，在二手房买卖过程中，新政策出台前，大部分购房者只是签订了房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等协议，但很多还没有开始签订正式的房地产买卖合同。
“这一类纠纷风险就小很多。”陈如波表示，如果双方还没开始签订正式的房地产买卖合同，新政后，购房者的购房首付款能力确实有限，而又不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，这时买卖双方可就房地产买卖合同具体的内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一致，则买卖双方的任一方可以双方协商不成为由解除双方之间所签订的房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，由于协商不成是不可归责于买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此，买卖双方均不需要就此承担违约责任。
“但如果新政策出台前，购房者已签订正式的房地产买卖合同，由于新政的出台，打乱了购房者自筹资金的付款计划，这种情况下，不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时，补足差额的约定，房屋买卖双方都会以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，因此而引起的房产纠纷不断增多，这一阶段房地产买卖的正常交易秩序总是会受到破坏。”陈如波律师说。
“这次中央包括各地出台的房产新政都没有举行过听证，也没有一个过渡期，所以对很多购房者和地产商以及银行来说，都有点措手不及，潜在的风险也还是很明显的。”杜跃平称。