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房屋所有权和土地使用权的规定

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2019-10-14 18:31

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房屋所有权和土地使用权的规定

房屋所有权，是房主对房屋的占有、使用、收益、处分的权利——我建议你把这几个词语记住，随时能够冲口而出，它可以显示你的才学，让当事人认为你很专业。哈哈！

所有权是一种完全的物权。这是一种排他的权利，只有所有权人是权利人，其他人都是义务人，负有不得侵犯其权利的义务。这也是物权必须公示的主要原因，要不然，其他人怎么会知道这种权利的存在并不去侵犯它呢？

房和地是不可分的，房不可能脱离地单独存在。我国法律规定，权利人在处理土地使用权的时候，应连同地面上的房产一并处理；在处理者房屋所有权的时候，应连同其所在的土地使用权一并处理。这也就是常说的“房随地走”和“地随房走”。

房屋所有权可以持续多少年呢？理论上，房屋所有权是无限期的。好多人隐隐约约有一个概念，说房屋所有权是50年，或者说70年，都不对。50年指的是设计使用年限，也就是“耐久年限”。耐久年限分好几个等级，其中，一般住宅的耐久年限是50年。这只是一种设计上的考虑，不是绝对的。到了50年，房屋还可以使用，你就可以继续使用。如果房屋不到50年就没法使用了，也就不能用了。一般说来，只要没有特殊原因，比如地震、质量问题、征用拆迁等，50年之后肯定能继续使用。因为所谓设计年限，是从保险的角度讲的，有一定的安全系数。就好比电梯的钢绳，说是能承重1吨，本身能承受的重量一定要多得多。

房屋所有权是无限期的，而土地使用权又是有期限的。我国实行土地公有，分为国有（全民所有）土地和集体所有的土地，总之不能私有。作为房产的业主来说，拥有的只是房屋（地上建筑物）的所有权（产权），对于房屋占用的土地，业主只享有使用权，这个使用权是要给钱的（土地使用权出让金），而且是有时间限制的。

因此我建议，以后我们国家不要再提房地产，就提房产就行了，因为我们没有地产。

为什么只有使用权呢？因为我们国家在相当长的历史时期里面，以农耕为主，土地是全社会最重要的生产资料，历次社会战乱，争夺的核心都是土地。你看历史上的农民起义军的口号就知道了，“均田免粮”，“有田同耕”，等等，直到孙中山的“平均地权”，中国共产党的“打土豪，分田地”，足见土地之重要。新中国成立以后，自然就选择了土地公有，这样似乎可以“永绝后患”，让大家都过上幸福的生活。当然，今天的世界，土地依然重要，但是跟过去相比，已经不可同日而语了。过去，土地的多少与财富的多少是成正比的，现在，好像人均土地越丰富的地方越穷。可是我们的土地公有制还没有改变，这跟我们国家的社会制度也有很大关系。以后会不会变，怎么变，都不是我等草民所能妄测的。

有人说，我好像没有支付土地出让金啊？你是没有直接支付，可是开发商已经替你支付了，而且还把这笔钱作为成本放到了房价里面，你买了房，等于就支付了。

土地使用权的最长年限，住宅用地70年，工业用地、教科文卫体用地和综合用地50年，商业、旅游、娱乐业用地40年，其他还有20年、10年的，不等。一处房产是否值得购买，其土地使用权状况是重要考虑因素。

我国住宅用地的使用权最长期限是70年。为什么是70年呢？难道是因为“人生七十古来稀”？不是的，那人家活到80岁怎么办？或者说，就购房人来说一辈子基本上足够了？也不是，这是很难说的。那究竟是为什么呢？没有特别的原因。据说当年制定这项制度的时候，争来争去，最后是参照的香港的土地使用年限定的。可是，大陆和香港一样吗？

70年的使用权从什么时候开始算呢？从开发商取得土地使用权的时候开始算。开发商必须取得土地使用权以后才能开发，到把房产交给业主的时候，土地使用权往往已经过去了几年了。这一点，要明确。

土地使用权到期了，房屋怎么办？是地随房走，还是房随地走？

按照我们国家原来的法律规定，期限内征用，应当补偿。期满后未申请续期或者申请未获批准的，国家可以将土地使用权连同地上建筑物一起无偿收回。可不可怕？看起来非常可怕。可是大家还是照样卖房买房这么多年。因为我们相信伟大的中国共产党，总不会把大量的老百信一下子赶到大街上去住的。

果然，后来又有变化：土地使用权到期，除国家因为公益事业征收以外，只要你申请续期，国家就应当批准。可是还有好多人不放心，我跟他同时买的房，就隔一条马路，到期的时候，我这边倒霉，属于因公益事业征收范围，他那边不是。他和他的孩子可以好好住着，我七老八十了就得带着孩子另外买房住，还不给补偿？

果然，党理解了老百信的担忧。在2007年10月1日实施的物权法里面明确规定：住宅的土地使用权到期的，自动续期。国家要征收，即便到期了，也要进行补偿，并保障被征收人的居住条件。自动续期，还交不交钱？没明说。既然没有说，看样子应该是不交了。自动续期续多久？也没说，似乎是无限期（仅从个人良好意愿出发）。又不给钱，又无期限，跟所有权何异？

党不放心，怕大家误解成住宅占用的土地要私有化，最近出台的土地管理法修订草案又说了：到时候，要根据国家规定续期。国家规定是什么？不知道。这引来许多争议，许多担心。正式的结果要等正式修订案出台才知道。

非住宅怎么办？根据物权法的规定，非住宅土地使用权不能自动续期，要根据法律续期。法律怎么规定的？目前这方面的法律还没有出来呢。国家的意思很明显，先把老百信最关心的问题解决解决再说吧。

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