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小区公共配套设施的权属归属分析

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2019-11-06 14:51

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　　核心内容：小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。那么小区配套设施的权属归谁所有呢？下面法律快车为您介绍。

　　案例：

　　某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一

　　〖解读〗：

　　这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定

　　同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。

　　而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。[page]

　　分析

　　一、什么是小区配套设施

　　小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。一个全面完整的配套设施主要包括以下几个方面。

　　(一)教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学；

　　(二)医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；

　　(三)文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场；

　　(四)商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼、集贸市场、书店、中药店、综合便民店、综合粮油店、其他第三产业设施；

　　(五)金融邮电设施：储蓄所、银行分理处、邮局、电话局；

　　(六)社区服务设施：社区服务中心、综合服务部、存车处、居民汽车场、敬老院(托老所)、残疾人托养所；

　　(七)行政管理设施：街道办事处、派出所与巡察、居委会、房管机构、市政管理机构、绿化、环卫管理站；

　　(八)市政公用：密闭式清洁站、公厕、公交首末站、市政站点、公共停车场、加油站。

　　二、小区配套设施权属分析

　　首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分

　　根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。”[page]

　　其次，公共配套设施是住宅总体的一部分

　　没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。

　　最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使

　　根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。

　　因此，小区公共配套设施的产权是归全体业主共有，任何人都不得私自侵占小区的公共配套设施。

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