试论房地产估价行业发展体系

　　知识经济、行政许可、经济体制改革的进一步深化和金融体制改革、WTO开放性条款实施日期的日益临近，给房地产估价行业带来了很多困惑。行业向何处发展、今后机构发展侧重目标应如何确定、市场前景如何等等一系列问题成为机构决策层之间讨论的主要问题。从目前行业生存环境和行业在中介服务性行业所处的位置来考察，其前景确实非常令人忧虑，但从现代市场经济发展、运行趋势看，房地产估价行业的发展确实存在巨大的机会。现在的问题是，计划经济时代行业体系的运营与管理将如何适应现代经济发展的需要。

　　房地产估价行业既涉及到政策制度及其行政管理，又涉及到估价机构和估价人员的经营与技术性工作，直接影响着社会经济生活。因此，研究房地产行业的发展，不应仅针对估价行业的某一个方面，而应将估价行业的各个方面归纳在一个系统工程中，并根据不同问题的特点归纳在不同的体系中加以研究。我们试将其分为房地产估价机构发展、房地产估价管理两大体系，再对其细化的各个方面存在问题加以讨论，研究解决的办法，以推动房地产估价行业的整体发展。

　　一、房地产估价机构发展体系

　　（一）房地产估价机构的经营

　　在目前我国的市场环境下，房地产估价机构根据成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。大部分机构都尽可能地发挥自身优势，努力开拓业务，以维持自身的生存与发展。利润是企业追求的根本目标，但是个别机构对种种不恰当手段的使用，已经对整个行业的发展造成了不良影响。从国内类似中介服务业的发展以及其他国家不动产估价发展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、服务、客户友谊为手段来维系、扩充经营资源。国内的估价机构在短期适应现状的同时，应对机构的经营发展做出长远的规划，有目的的培养机构的竞争能力。随着估价行业市场化水平的不断提高，各个机构的优劣势也不断发生着转换。估价机构的决策者应对机构的发展做出前瞻性预测，在复杂多变的形式下，准确的对机构进行定位。应重点加以注意的是优质差别性服务会给机构带来巨大的生命力和竞争力。

　　对机构的决策者来说，关键是要在“追求效益”，还是“做企业”之间做出正确选择。我们通过对不同的估价机构进行考察，发现上述两种经营宗旨对估价机构各方面的影响是截然不同的。以“做效益”为首要目标的估价机构，其各项工作皆以经济利益为中心，这就不可避免的带有功利色彩，从长远角度考虑，会损害“人和”，降低企业的经营能力和竞争力。以“做企业”为首要目标的估价机构，其各项工作皆以拓展对机构发展有利的资源为中心，实现机构的稳步发展，最终实现长远的、源源不断流入经济利益的目的。这种以“做企业”为宗旨的机构，在注重社会责任的前提下，更加注重人才资源与业务资源的开发，从而形成支撑机构发展的两个强有力的支柱。这样的机构在未来竞争中往往占据有利的势态。在此基础上，机构的决策者应时刻保持忧患意识，把握市场机会，巩固市场占有率，感知市场以及竞争对手的发展方向，建立有自己特点的竞争优势。应强调的是对社会的有效贡献是估价机构核心经营能力。

　　（二）房地产估价机构的组织

　　组织问题与经营同样重要。组织问题主要包括资金或股权的组织结构、人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式等。目前，国内外的中介服务机构都存在组织问题。股权的组织结构是关键，它决定人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式，但围绕着估价机构正常发展，上述因素之间也存在相互作用。

　　无论国内还是国外，中介服务机构在发展过程中都存在着组织问题。这些问题主要体现在机构发展到一定规模后的解体或核心人才流失，其后果就是规模缩小、核心竞争力减弱、经济效益下降。当前普遍存在的现象是除主要出资人外，机构很难留存真正的人才，从而导致机构发展的瓶颈和机构退步问题，这也是国外鲜有大型紧密管理型中介机构的主要原因之一。[page]

　　房地产估价行业中的“人和”理念对每个估价机构而言都具有绝对的重要性，这就决定了机构在发展过程中必须要正确处理组织问题。解决房地产估价机构组织问题的关键是如何处理经济利益分配与调整的问题，具体就是如何对待随机构成长起来的高级人才。高级人才在机构的成长过程中作出了贡献，他们可以对机构加以管理，但绝不被允许涉足机构的核心利益。这种人才管理手段在机构发展的初期及进入中等规模之初是行之有效的，也是比较普遍的做法。但是机构进入中等规模的中后期，对高级人才来讲，这种管理手段则成为一种令人感到非常不安的管理方式。近期多有机构骨干估价人员、甚至机构法人带队跳槽就是有力的证明。对于这种情况，机构采取的对策是对非嫡亲员工不投入力量培养，直接招聘有一定经验的估价人员，而有一定经验的估价人员则关注其他机构更有利益的位置，使行业内弥漫着一种浮躁的氛围。

　　解决组织问题的关键，是根据机构的发展，对股权的组织或经济利益、权利进行调整。人的思想和欲望随着其阅历、能力、实力的增长而膨胀，这是本性使然，也是完全正常的。这就引出股东或决策者如何对股权的组织或经济利益、权利进行正确处理的问题。

　　市场经济中，成熟的机构追求的第一目标绝不是短期利益，而是良好、卓著的声誉和长久、源源不断流入的利润。这两个目标是要靠人才来实现与保持的。我们不否认管理的艺术，但是无论市场经济处在什么水平，在长期情况下，经济利益分配的恰当调整，对机构各个方面的发展都起着巨大的促进作用。

　　通过对较发达国家的知识性产业进行分析，并与国内的中介行业进行对比，我们发现国外的股东或决策者，为维持团队强大的竞争力以及不断扩大的利润绝对值，主动放弃少部分股权，即放弃部分相对利润份额。国内的股东或决策者一般以奖金的形式分派税后利润，并以其他的辅助方法奖励能力与贡献突出的人才，而自愿调整股权给高级人才的情况几乎不存在。通过以上对比，我们不难发现，好的做法应是随着机构的发展，将权利、责任、利益都赋予有资格的人才，既要满足他们的事业心，也要满足他们的其他欲望，使他们与机构共同发展、共享回报，并吸纳其作为股东。这种做法在一些国外的中介机构、软件开发机构及非政府研究等组织中以股票期权的形式被采用，都取得了较好的效果。目前，我国房地产估价机构关于估价师股权份额的规定，可以说就是尊重市场的选择。

　　（三）房地产估价机构的发展规模

　　在目前的市场经济中，规模与等级优势是各个估价机构为实现利润所追求的重要目标。客观的讲，追求规模既不是现阶段市场的客观要求，也不是机构股东或决策者的主观愿望，但盲目的追求规模会给机构的长期发展带来不利的影响。

　　房地产估价属于知识经济的范畴，生产的是智力型产品，其本质不同于实物商品的生产。这就决定了估价机构在关注集体力量的同时，更应侧重于资深估价专家的作用。在脑力工作方面，普通的脑力群体与优秀的脑力个体，从来就不存在平衡等式的关系。

　　我们看到在某些中介行业发达的地方，房地产估价以信誉、估价质量、相关咨询服务取胜，其规模完全以适应市场竞争需要为前提，以自身实力为出发点，适时、适量的引进或培养资深估价专家，在将机构作强的基础上，扩大机构的规模、抢占更多的市场份额。而个别估价机构为获得更多的估价业务渠道，通过“做大”以实现更多的经济利益，不顾机构的实力及机构人员的整体素质结构，快速扩张。这种扩张快速提升了机构形象，适应了计划性市场运作和管理的要求，短期经济效益十分明显。其缺憾之处在于，将机构等同于实物生产型企业，缺乏对人才的认识与管理，不能形成整体实力强悍的团队，抗风险能力差，人才流动性强，同时不易形成高水平的估价师队伍，对机构的长远发展造成不利的影响。[page]

　　针对上述情况，我们认为首先要适应当前的市场和现行估价行业管理方式，同时也要下大力量对长远发展进行规划，围绕估价业务开展相关的咨询工作，从机构的声誉、经营网络、业务管理、高水平估价师队伍等几个方面着手建设，强调内在质量的提高，形成机构的全面发展。

　　（四）房地产估价机构的利益与责任

　　从现代管理的角度分析，企业在创立、发展中，一般会经历三个发展阶段。第一个阶段是追求经济利益阶段，第二个阶段是创立品牌、追求规模阶段，第三个阶段是承担社会责任阶段。目前，就我国房地产估价机构而言，绝大部分处在第一阶段，一小部分处在第二阶段，仍处于追求“利润最大化”的层面。虽然个别大机构有建立社会良好形象的意识，但是并没有从战略的角度对这一想法加以实施与管理，使估价工作、机构业务开拓、机构形象树立等工作相互脱节，无法形成各个环节间的良性互动。在某些情况下，它们之间甚至还会相互背离、相互冲突。在我国房地产估价行业中，已有部分机构在运营中注重估价的责任性，坚持估价原则、确保各方面的利益，在促进机构发展的同时，注重行业的发展。这些机构以“责任、合作、服务、互补”为经营方针，开始脱离低水平竞争状态，并逐步向社会展示其负责任、有影响力、乐于服务社会的机构形象。我们认为，机构只有以自身的资源尽可能的贡献于社会，才会得到社会相应的资源回报；只有为社会的需要而存在的机构，才能长久的生存和发展下去。

　　二、房地产估价管理体系

　　直至20世纪80年代末，我国从未出现专业性的房地产估价机构和专业的房地产估价人员。那时的房地产估价是自发个体、无组织管理、凭个人经验的行为。自1995年1月1日起实施的《中华人民共和国房地产管理法》明确赋予了房地产估价的法律地位。在此后近十年的时间里，我国成立了相当数量的房地产估价机构，培养了大批的专职估价人员，开始实行估价行业的法制化管理，房地产估价进入了科学管理的阶段。

　　从我国现代房地产估价的发展历程来看，我国不同于其他不动产估价行业发达的国家，我国的房地产估价并不是产生于市场经济时代。从机构的行政审批、管理到估价业务的开展，无一不带有深刻的计划经济烙印，而且一直影响至今。可以说，在某种程度上，我国的房地产业刚刚进入商品经济时代，我国的房地产估价行业并未经受过市场经济的洗礼与考验，发展时期相对较短。目前，一些表面的繁荣掩盖了潜在的危机，因此我国在估价管理工作方面，仍有一些问题需要进一步探索。

　　（一）估价机构的等级管理与素质管理

　　估价机构管理的核心目的，是提高估价机构的执业水平，使其更好地服务于我国社会主义经济建设。因此，我们对估价机构的各项管理工作，应围绕提高估价行业的整体素质、促进行业健康持续的发展来开展各项管理工作。为实现这一目的，不仅要求我们将估价机构的等级管理与素质管理有机的结合起来，而且还要求我们将估价机构的管理与市场经济的发展相结合来开展相应的工作。

　　以往的机构等级管理在房地产估价行业形成的初期，对机构和人员的管理、估价报告的规范都起到了非常重要的促进作用，形成了一些讲质量、守信誉、规模大、综合能力强的估价机构，为行业的发展打下了坚实的基础。随着行业的发展，从业机构数量的不断增多，部分机构为达到等级升格、追求利润的目的，在形式上追求执业人员的数量、资本金、年收入水平、估价作业业绩，而忽视估价报告的质量以及机构的人员素质、执业水平、执业声誉、机构品牌等方面的整体素质的提高，于是便产生了个别执业水平低、资质等级高的评估机构。针对目前存在的这些问题，我们认为应加强等级管理中对估价报告质量和机构综合素质的考核管理，也可借鉴不动产估价发达的国家或地区侧重机构高级会员管理与考核的经验，以等级管理促进机构综合素质的提高。随着WTO相应条款的分阶段进行，对本土行业的发展也存在着巨大的挑战。例如，当前我们很难发现如家电类企业那样具有本土品牌国际化的估价机构，而国际品牌本土化的估价机构却悄然出现在我们的身边。这也要求我们尽快提升一批讲声誉、重服务、重质量、诚实可信的钻石级房地产估价机构，以提高行业未来的竞争力。[page]

　　我们认为为了实现估价机构管理的核心目的，应在“实”字上下功夫，就是应明确通过对估价机构的等级管理促使机构的综合素质上等级，形成一批具有卓越品牌的机构和有一定名望的估价师队伍，在社会的经济活动中，扩展估价行业的服务范围，提高国内估价机构的竞争力，更好地为我国社会主义经济建设服务。我们建议估价机构等级管理中借鉴行政许可动态管理的方式，对估价机构在估价作业过程中出现的错误，根据性质和影响程度分别制定处罚措施，以对估价机构和估价师的执业情况进行动态管理，实现监管的实时性。

　　针对估价机构和估价人员的实际情况，我们采取加强估价行业管理的制度化建设，制定各种切实可行的管理制度和一系列的执业守则，对道德、服务、技术等各个方面的管理突出“严”字，促使机构的决策层关注从业务扩展到估价师作业质量的全面发展，积极开展学术交流活动，在对估价人员进行日常培训的同时，采用培训和估价实务课题研究等灵活方式，对有一定业务水平的估价师进行培养，力争先培养锻炼出一部分优秀的估价人员，以带动整个行业估价人员执业水平的提高。

　　估价机构通过估价活动为社会提供有效服务，其最终的目的是盈利。从行政许可的角度讲，估价机构的等级管理与素质管理，是为了保证公共利益和社会经济秩序，两者之间的共同目的就是为社会提供有效服务。这就要求应通过管理在行业促进、业务拓宽方面加大工作力度，激发机构素质管理的主动性。这就是说，在对机构和执业人员严格管理以提高行业整体水平的同时，应注重房地产估价行业发展的“实业化”。这要求行业管理不能仅有行政性管理要求，更应具有产业化管理的考虑，也就是要突出管理的服务性，并利用有利的条件正确预测行业的发展方向，积极引导行业良性发展。由于各种原因，目前房地产估价机构的业务绝大多数仍处于价值鉴证层次，远未起到对现代经济事务的咨询和决策提供参考的作用。具体表现为：一方面很多机构在收费困难、技术含量低的低端业务领域残酷竞争；另一方面有些机构虽在高附加值、高水平要求的高端业务领域，却无法满足市场经济的要求。我们的经验是利用各种媒体来宣传行业、宣传房地产估价相关知识，并利用各种方式开展专家咨询活动，扩大行业的影响力，达到服务经济发展建设、服务大众、引导市场需求的目的，以利于用市场需求和服务的要求来带动机构执业素质和水平的提高。

　　目前，在我国尚未建立有效的全社会诚信体系的情况下，估价机构的等级管理与素质管理应对机构和执业人员建立行业性奖优罚劣的考核机制，并与机构人员素质水平考核相结合，对目前的机构等级管理工作加以充实，促进行业整体执业水平的进一步提高，以适应社会发展与进步的要求。

　　（二）行业管理与估价作业指导

　　与不动产估价发达的国家或地区的以阶梯通过方式来取得执业资格不同，我国的房地产估价师执业资格是通过强制的、一次性考试获得的。通过考试，估价师具备了估价的入门知识。然而由于理论水平的缺陷和综合分析能力的缺乏，导致了估价作业的盲目性。个别估价人员在方法、原则的运用上，只知其然，不知其所以然，造成方法运用混乱，导致估价结论与实际情况差距很大，但却找不出原因的情况，有时甚至出现将非公开市场价值与公开市场价值相混淆的情况。为了对机构估价作业实行细化规范、有效管理，从而达到提升水平、有效控制、与市场发展相一致的目的，我们认为目前应根据我国的具体情况，应建立房地产估价师执业准则体系，解决基础性的估价思路和相关分类的问题，把握各种估价方法的程序与控制要点，解决估价理论与实践的衔接问题，形成思路清晰、估价要点覆盖面广、抽象化程度高的、科学、开放的执业指导体系，以对《房地产估价规范》进行补充，适应房地产估价行业发展的要求。

　　我们认为，未来的房地产估价师执业准则应按照提升水平、有效控制、体系开放的原则来制定，并与估价理论、原则相一致，具体设计至少应分为基本准则、具体准则、指南或说明三个层次。基本准则应是将每一个估价项目都涉及的共性问题抽出、分类，并予以规定；具体准则应是按照具体行为或方法分别分类制定的估价准则；指南或说明中应列入重要的概念或对概念、规定及行为的重要说明。通过建立并有效的实施房地产估价师执业准则，可以从整体上对估价行为进行具体的规范，以完成对房地产估价操作的细化管理。[page]

　　（三）房地产估价师水平提高与后续教育管理

　　现阶段，房地产估价师取得执业资格后，提高执业水平的途径一般有两个：一是通过机构内的传、帮、带，在实践过程中提高执业水平；二是房地产估价师的定期后续教育来提高执业水平。显然，在市场经济中，第一种作坊式方法已不适用。已执行多年的房地产估价师定期后续教育制度，在提高估价师整体知识理论水平和执业能力方面功不可没。但房地产估价机构的不断增多，房地产估价师队伍的不断壮大，房地产估价师原专业不同，使得原有后续教育方式缺乏针对性，其缺陷开始显露出来。这种缺陷主要体现在三个方面：其一，不同水平的房地产估价师混合培训，培训内容兼顾多方，缺乏吸引力；其二，房地产估价师资格考试教材由于篇幅所限，虽然知识覆盖面广，但内容较为简练、探讨问题辙浅而止，房地产估价师在对各种知识的理解和实际运用上还不透彻；其三，房地产估价师对相关知识整体、综合运用水平还较低，尤其是在从事与房地产相关的咨询性工作时，不能客观和比较准确地提出自己的观点和看法。因此，我们认为在今后的后续教育中，应对政策理论和相关知识进行有针对性的细化培训，以保证估价师队伍具有较高的基础理论水平。

　　我们认为，应建立房地产估价师定期后续教育管理体系，以提高房地产估价师执业水平目的，解决以往存在的时间短、知识覆盖面窄、深度浅、缺乏针对性的问题，并要逐步建立行业规范、指导性培训与具体实务处理培训两个方面日常培训机制。通过灵活而正规的模式，对房地产估价师进行有效的培训，对不同水平的估价师分级、分批次适时的进行技能培训，尤其要注重对复杂案例进行专题性的讨论或讲座，以达到快速、有效地提高估价师整体执业水平的效果，并将其与注册管理和水平等级考核相结合，使其在理论与实际工作能力方面都能得到不断的提高。

　　建立房地产估价师定期后续教育管理体系，首先就是按房地产估价师的水平进行层次划分，可将其分为高、中、低三个层次，在此基础上，相应的确定培训与考核的方式方法。

　　对于刚取得房地产估价师执业注册资格或缺乏执业经验的人员，主要是以能够独立完成符合《房地产估价规范》要求的常见估价报告，并具备解决常见问题能力为主要培训目标。其培训方式应采取半脱产或全业余方式，以专用教材为依据进行教学，严格课时管理，并采取估价报告部分内容答辩与常规考试相结合的方式进行考核，对培训情况详细记录在相关的档案中，作为今后培训或估价师按水平分级管理的基础。在具体的培训工作中，应采用模块化培训，并相应的出版专门的模块化教材，其内容应围绕估价实务，不仅深化估价师对相关法律、法规的正确理解和运用，而且使其能够在估价过程中准确的运用各种相关知识，并向其传授与估价相关的基本经验和处理问题的方法。

　　对于有一定执业经验和水平的估价师，应是以能够完成各种类型的房地产估价报告，而且能够担任项目经理和能够对估价报告进行复核为主要培训目标，其培训仍应采取半脱产或全业余方式，以项目案例或典型报告为主要内容的教材为依托，采取专家讲评的方式进行培训，以估价报告答辩与常规考试相结合的方式进行考核，并对培训情况详细记录在相关的档案中，也作为今后培训或估价师按水平分级管理的基础。在具体的培训工作中，应采用专题性培训，并相应的出版专题分类教材，其内容应围绕专题实务，不仅深化估价师对具体分类项目的法律、法规正确理解和运用，而且要使其了解该类型或类别估价业务中出现的典型问题及其相应的处理方法，通过该阶段的培训还应使估价师具有在估价过程中进行咨询的基本能力。

　　对于执业水平较高的估价师，应是以能够对机构内中、初级水平的估价师进行技术指导、能对机构报告进行终审和对执业机构的技术进行总体控制，并能对复杂问题进行咨询为主要目标。具体应采取研讨的方式，以课题的形式提交论文并进行讨论，以达到解决问题、相互学习、开阔眼界、共同提高的目的。对于高级阶段的培训，其考核方式应是在有关刊物上发表相应水平的学术论文。[page]

　　另外一个重要的问题就是对机构法定代表人或具有估价师身份的执行董事或总经理的培训。从建立社会主义诚信经济、促进行业良性发展的角度出发，对机构法定代表人或具有估价师身份的执行董事或总经理的培训应予以足够的重视，这也为今后提高机构法定代表人的执业和管理水平打下基础。对机构法定代表人或具有估价师身份的执行董事或总经理的培训，应包含有法律培训、估价技能与质量控制培训、现代中介企业内部管理培训、现代中介企业经营管理培训、相关经济业务知识培训等方面内容。培训可采用请进来、走出去的方式，聘请专家进行专门培训，也可组织学习考察，吸取国内外同行或类似行业好的经验，将其总结、完善、试行、推广，以利于房地产估价行业良性、快速的发展，更好的为我国社会主义经济建设服务。

　　随着我国房地产估价行业的发展、教育水平的提高，如果房地产估价相关专业能够列入高等教育专业体系中，则对我国估价师队伍专业水平的提高及行业的发展起到相当大的促进作用。在较短的时间内，对于目前可操作的高级或资深估价师培养，我们认为可以与有关院校联合举办研修班或研讨班，对有一定水平的估价师进行房地产经济学、技术经济学、统计、法律、财务、金融、建筑工程、造价等相关学科进行集中培训，在各地区培养出一部分高水平的估价师，藉以带动估价师队伍整体水平的提高。

　　以上是我们对目前房地产估价行业中存在的部分问题的认识，并以促进行业良性发展为目的加以讨论，希望能够起到抛砖引玉的效果，对同行起到借鉴的作用。