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凯特尔公司与文化宫物业服务合同纠纷案之评析

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2019-04-07 05:38

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本文讲的是物业合同纠纷的问题。...
凯特尔公司与文化宫物业服务合同纠纷案之评析
一、案件当事人：
原告：重庆凯特尔物业管理有限公司，住所地，重庆南岸区南坪紫金街10号。
法定代表人：杨建中，总经理。
被告：重庆市劳动人民文化宫，住所地，重庆渝中区中山二路174号。
法定代表人：罗义刚，主任。
二、案件基本情况
原告重庆凯特尔物业管理有限公司(以下简称凯特尔公司)诉称：本案被告重庆市劳动人民文化宫(以下简称文化宫)于2005年5月至7月期间接受了案外人重庆泰正(集团)有限公司(以下简称泰正公司)开发的光彩大厦负四楼、附楼、负三楼等共计3740平方米拆迁安置还房，原告方受泰正公司的委托成为光彩大厦唯一的物业管理公司。原告一直为光彩大厦提供建筑物、公共设施等物业维护管理服务。故原、被告之间形成了物业管理服务合同法律关系。由于被告未支付物业管理费，原告多次向其催收，相关部门也主持调解，但被告均以各种理由拒付。根据重庆市物价局对原告核定的物业管理服务收费标准及原告的主动优惠，从2005年8月起至2007年8月止，被告共欠原告物管费187000元、滞纳金218790元，共计405790元。故原告依法向重庆市渝中区人民法院起诉，请求判令被告给付上述物业管理费及相应滞纳金。
被告文化宫辩称：一、我单位与重庆泰正集团有限公司所开发的光彩大厦系联建关系，该公司负有返还安置我单位房屋的义务。2005年5月被告文化宫与开发商泰正公司就联建房屋的返还问题达成执行和解，泰正公司依执行和解协议将光彩大厦负二、三、四层的部分物业共计3740平方米的房屋安置给文化宫，并约定有关物业管理问题另行协商。在履行交付房屋时，所返还安置我单位的房屋与光彩大厦的通道已由我方与开发商用铁栏隔断，我单位房屋的物业管理自成一体;二、2005年12月12日，我单位作为甲方，原告为乙方，泰正公司为丙方，三方达成协议，我单位不使用光彩大厦的水、电等设施，由我单位另行安装水、电等设施。为此，我单位为履行该协议已实际向开发商泰正公司支付了相应的款项。之后我单位与原告没有签订物业服务合同，原告也从未向我单位提供物业服务。我单位的安保、保洁等均是由我单位自行决定聘请他人在予以管理。另，原告未能向法院提交物业管理资质证书，与开发商签泰正公司签订的前期物管合同在2004年1月已因到期而终止。开发商返还安置我单位房屋的时间是在2005年。据此，原告要求我单位支付物管费、滞纳金没有事实和法律依据，故恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
双方对各自的主张都向法院提交了相应的证据。
重庆市渝中区人民法院经审理查明后认为：1、本案讼争的物业自成一体，由被告自行管理;2、本案被告不受原告与开发商泰正公司前期物业管理合同的约束，原、被告双方对物业管理服务没有任何约定;3、本案原告的证据并不能证明已向被告提供物业服务，在客观上与被告未形成事实的物业服务关系。原告要求被告支付物管费和滞纳金，缺乏相应的事实及法律依据，故对原告的主张不予支持，并当庭宣判：驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。
三、我作为本案被告文化宫的代理人，现就本案所涉及的两个重要法律问题作以下评析，以求与同行进行商榷。
(一)开发商与物业管理公司签订的物业管理前期合同是否当然地约束业主?
国务院《物业管理条例》第23条明确规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从该条的立法本意来看，物业管理公司与开发商签订的前期物业管理协议能不能约束业主，应该还是要尊重当事人的意思自治,即当事人之间是否达成合意。开发商与物业管理公司应当将有关前期物业管理公约向买受人明示，并予以说明，同时，买受人对前期物业管理公约应当予以书面承诺，这显然是前期物业管理公司或开发商与业主应就前期物业管理服务达成合意，否则，前期物业管理合同或公约并不当然地约束业主。
本案中，被告文化宫通过诉讼，在执行过程中于2005年5月17日与开发商泰正公司达成和解协议，泰正公司同意将本案讼争物业安置给文化宫。在该执行和解协议中，双方明确规定：交房后，有关管理问题另行协商。由此可知，被告文化宫在接受物业时并不受开发商泰正公司与本案原告凯特尔公司之间签订的前期物业管理协议的约束，而是就物业管理问题另行协商。另外本案原告凯特尔公司与泰正公司签订的前期物业管理协议也于2004年1月31日终止，原告与泰正公司并无新的协议。2005年泰正公司将涉讼物业安置给被告。故本案中原告与开发商于2001年2月1日签订的前期物业管理协议并不能约束本案被告文化宫。
(二)、关于在物业管理服务合同纠纷中，有关举证责任的分配问题。
物业管理公司诉请业主给付物业管理费，根据谁主张谁举证的原则，物业管理公司应就是否与业主之间有有效的物业服务合同、是否实际向业主提供了物业管理服务以及与此服务相对应的收费标准进行举证。如果物业管理公司举示的证据不能充分证明与业主之间有合法有效的物业服务合同，同时也不能充分证明其已向业主提供了相应的物业服务以及与此相对应的收费标准，物业管理公司则应当承担举证不能的法律后果。
本案中，原告所举示的证据并不能证明与被告之间达成了合法有效的物业协议，也不能证明已向被告文化宫提供了相应的物业管理服务。相反被告所举示的一系列证据均指向一个事实：即原告作为物业管理公司在客观上不可能，事实上也未向被告提供任何服务。因此原告的诉讼请求当然得不到法院的支持。

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