购房人无法取得银行贷款时，购房定金的处理

案情：2012年5月2日，王某与某房地产开发公司公司签订了《商品房认购协议》，其中对认购房屋面积、价款（单价及总价）、定金、违约金、首付、违约责任等进行了约定。王某于签订该协议当日，将购房定金20000元交付某房地产开发公司。

2012年8月22日，王某向某房地产开发公司提出退房，并提交了《退房申请》，退房理由是“无法成功办理银行按揭贷款”，且要求某房地产开发公司退还其所交的20000元定金。2012年9月20日，某房地产开发公司退还王某购房定金12000元，余款8000元不予退还。2012年11月18日，王某将某房地产开发公司诉至人民法院，请求解除双方的《商品房认购协议》，并退还其剩余购房定金8000元。某房地产开发公司接到传票后提起反诉，请求人民法院依法判令反诉被告王某支付违约金10000元。

审判：人民法院经审理查明，双方所签协议第八条明确：原告王某不违约时，本定金冲销购房款。若原告王某要求退房，则需支付违约金10000元给被告某房地产开发公司，余下定金待该套房产售出后无利息返还给原告王某。故判决解除《商品房认购协议》并驳回了原告王某的其他诉讼请求；针对被告某房地产开发公司所提的反诉，判决反诉被告王某支付违约金10000元，扣除反诉原告某房地产开发公司尚未返还8000元，反诉被告王某仍应支付违约金2000元。

评析：本案的《商品房认购协议》内容没有违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方应严格遵守和履行义务。对于王某解除《商品房认购协议》的请求，某房地产开发公司未提异议并退还王某购房定金12000元，视为协商一致解除合同。

对于定金和违约金的处理，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7号第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《合同法》第114条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中王某因不能办理贷款而申请退房，与某房地产开发公司无关，故某房地产开发公司既可依据定金的法律规定处理，也可按照双方的约定处理，故其反诉请求，得到了人民法院的支持。