潘某诉某物业管理公司房屋租赁合同纠纷

----一方擅自解除合同，另一方因此遭受的房屋租金损失以实际损失为基础计算。

一、当事人

原告：潘某

被告：某物业管理公司

委托代理人：程刚 庞海涛 山东齐邦律师事务所

二、案由

房屋租赁合同纠纷

三、基本案情

2013年8月，潘某承租某物业管理公司的商铺，经营品牌家具。2014年10月份，某物业管理公司调整商铺，将潘某安排在某物业管理公司北园店的另一处商铺。潘某在交纳等费用后，某物业管理公司要求潘某更换经营品牌，并指定一家家具生产商。后潘某与生产商未能达成代理协议，无法继续承租商铺，但是某物业管理公司拒不返还潘某已经缴纳的各项费用。潘某据此向法院提起诉讼。

诉求为：

（1）、判令被告返还原告预付款50000元，装修押金1000元，制作费、垃圾清运费810元，滞纳金3500元，总计55310元。

（2）、本案诉讼费用由被告承担。

庭审中，被告某物业管理公司答辩称：

2014年12月29日，潘某与某物业管理公司签订了《招商政策》一份及《预租协议书》一份，约定潘某预租某物业管理公司一摊位，用以经营莱米小城，如潘某未能与生产商达成代理协议，造成无法继续承租商铺，故违约责任在潘某。另外，因潘某违约，导致某物业管理公司将原本摊位重新进行招商，给某物业管理公司造成了一定的损失，某物业管理公司将保留法律途径追究潘某的法律责任。

四、法院裁决

“本院认为，潘某与某物业管理公司签订的《预租协议书》《装修施工协议书》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。但是，依据双方当事人之当庭陈述，上述协议并未得以全部履行。对于未能全部履行的原因，潘某虽主张系因某物业管理公司向其提供的摊位面积超出协议约定面积大30平方米，超出预算，以及某物业管理公司强迫潘某代理*品牌商品且潘某未能与生产商达成代理协议所导致。但其并未能就此予以证实，且某物业管理公司对该主张不予认可，故对其该主张本院不予采纳。既然上述协议未能全部履行的原因非在于某物业管理公司，而双方当事人又均未能主张存在其他不可抗力因素导致上述协议不能履行，那么就只能推定导致上述协议未能全部履行的原因在于潘某个人，也即上述协议未能全部履行系因潘某导致。因此，对于某物业管理公司作出的关于上述协议未能全部履行系因潘某违约行为导致的相应抗辩，本院予以采纳。

既然本案所涉及协议未能全部履行的原因系因潘某的违约行为导致，那么潘某就应当就其违约行为承担相应的违约责任呢。对于违约责任的具体方式，依照双方于《预租协议书》中的约定，系莫言物业管理公司不再向潘某返还其所缴纳的预付款50000元。但是依据某物业管理公司之自认，潘某系于2015年4月中旬口头告知不再履行合同。此时，依据双方当事人于《装修施工协议》中的约定，尚处于装修期间内，某物业管理公司尚能采取措施予以善后，且某物业管理公司亦应当采取合理措施防止产生扩大的损失，给其带来的损失具有一定的可控性。因此，如完全不予退还潘某所缴纳的预付款50000元亦不合理。依据某物业管理公司提交的其与法洛可签订的《施工装修协议书》及《招商合同》显示，某物业管理公司于2015年7月1日即找到法洛可重新承租涉案商铺，于2015年7月1日即可依照《招商合同》收取法洛可的租金，故综合潘某的违约时间及某物业管理公司重新招商所需要的时间、招商后给予新商家装修期等因素考虑，因潘某的违约行为所给某物业管理公司带来的能够确定的较为合理的损失计算期间应系自2015年4月中旬起至2015年6月30日止，具体损失依照双方当事人约定应为租金及物业管理费。又因双方当事人并未就某物业管理公司预计开业时间即2015年5月1日之前的期间约定是否需要支付租金及物业管理费，故应视为上述期间的租金及物业管理费的计算期间应自谋物业管理公司预计开业时间即2015年5月1日起算。以此，因潘某的违约行为所给某物业管理公司带来的能够确定的损失即租金及物业管理费损失计算期间应自2015年5月1日起2015年6月30日止。该期间的损失，依照双方当事人关于租金及物业管理费的约定，租金应当为30012元（123平方米x4元/平米x61天），物业管理费应为7503元（123平方米x1元/平米x61天），两者共计37515元。在潘某赔付某物业管理公司该37515元后，已足以弥补某物业管理公司因潘某的违约行为所给其带来的相应损失。因此，某物业管理公司应当向潘某返还其所缴交纳的预付款50000元减去上述损失的余额部分即12485元。因此，对于潘某要求全部返还预付款50000元的抗辩主张，本院不予以采纳。对于潘某所主张的押金1000元、制作费及垃圾 清运费810元，因潘某并未实际进行装修，亦未让某物业管理公司为其制作相应牌照及清运垃圾，故某物业管理公司应当将上述费用予以返还。对于潘某所主张的滞纳金，因涉案纠纷系因其违约所导致，且双方当事人亦未就该项损失进行约定，其要求某物业管理公司支付滞纳金无依据。故对其该项请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百四十四条，《中华华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告某物业管理公司返还原告潘某预付款12485元、装修金1000元、制作费级垃圾清运费810元，于本判决生效之日起十日内付清。

二、驳回原告潘某的其他诉讼请求。

五、律师观点：

本案案由虽是房屋租赁合同纠纷，但是性质是可得利益损失的问题，归纳焦点是：一方擅自解除合同并构成违约后，另一方因此遭受的损失是否可以主张以及可以主张多少？

本案中潘某是否构成违约？某物业管理公司是否有权不予退还预付款5万元？《预租协议书》第三条约定：潘某应当在某物业管理公司规定的时间内进场装修和开业，并按照某物业管理公司审定装修方案进场装修。若未在通知进场装修3日内进场施工，某物业管理公司将视为潘某违约；未按时开业，每迟延一天，潘某向某物业管理公司支付违约金2000元，超过15日，某物业管理公司有权终止本协议，潘某已交预付款不予退还。第五条约定：在某物业管理公司开业后的三十天内，潘某必须与某物业管理公司签订正式的招商合同。如潘某未在开业后的三十天之前与某物业管理公司签订正式的招商合同（某物业管理公司原因除外），某物业管理公司有权收回预租场地，潘某的预付款用作抵扣某物业管理公司统一开业日期至潘某撤场日期的租金……六、潘某在签订本协议决定不再承租某物业管理公司场地或中途擅自更换产品或品牌。则某物业管理公司有权终止本协议，潘某已交预付款不予退还。根据上述约定，同时鉴于，潘某未按时装修、开业、签订招商合同的客观事实以及不再承租某物业管理公司场地的行为，某物业管理公司有权不予退还预付款5万元。

对于预付款作为违约金弥补某物业管理公司损失是否过高的问题，法院在审理过程中予以释名，某物业管理公司进一步答辩：1、根据双方签订的《招商政策》和《预租协议书》，某物业管理公司2层的租金标准是4元/平米/天，物业管理费标准是1元/平米/天，市场管理费为月平米效益保底1000元，租期1年。因此，如潘某与某物业管理公司签订《招商合同》的话，计算租金、物业管理费、市场管理费等共计5元/平米/天x123平米x365天+1000x12=236475元，该费用的30%为70942.5元。因此预付款5万元不超过招商合同总费用的30%，合理合法。2、从实际损失来看，某物业管理公司因潘某未能签订《招商合同》，致使某物业管理公司到2016年6月15日才签订施工装修协议书，于2015年7月1日签订《招商合同》，其中装修期限自2015年6月20日至2015年8月31日，共计41天（除去7月的31天）没有租金。根据《预租协议书》所约定的应当在2015年5月1日开业时签订招商合同，潘夫军给居然之家造成的延期期间是2015年5月、6月份、7月份三个月，共计92天。按照预租协议书约定的各种费用的标准计算为：5元/平米/天x123平米x92天+1000x3=59580元。因此实际损失也超过预付款5万元，我们认为即使考虑潘某的违约金以实际损失为基础的话，预付款5万元作为违约金的话宜不过高。

六、法律依据

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对

方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获

得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同

可能造成的损失。

　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者

权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数

额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增

加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予

以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。